Birçok kişinin merak ettiği kira tespit davası kiraya veren ya da kiracı tarafından açılabilen mevcut kira bedelinin artışının ya da azaltılmasını talep edildiği bir dava türüdür. bu süreçte kira sözleşmesi yapılırken her iki taraf da kira bedelinin serbestçe belirleyebilir.
Ancak yeni kira döneminde bu kira bedelinde değişiklik yapılması ise taraflarca belirtilmektedir. Yeni kira bedelinde anlaşmaların bir önceki kira yılına uygun olarak fiyat endeksinde 12 aylık ortalamalara göre belli bir değişim oranını geçmemek şartıyla belirlenmesi önemlidir. Ayrıca bu süreçlerde tarafların yenilenen kira dönemlerine bağlı kalarak her 2 tarafında uygun bir şekilde planlama yapması gerekmektedir.
Kira Sözleşmesi 5 Yıldan Kısaysa
Bu durumda yeni dönemde belirlenecek olan kira bedelleri bir önceki kira yılının tüketici fiyat endekslerine bağlı olarak hesaplanır ve aynı zamanda bu süreçte 12 aylık ortalamalara bağlı kalarak değişim oranını geçmemek koşuluyla birlikte hâkim tarafından da kiralanan durum göz önüne alınarak hakkaniyet belirlenir.
5 Yıldan Uzun Süreli Bir Kiralama Sözleşmesi Söz Konusuysa
Bu süreçlerde ise tarafların aralarında herhangi bir şekilde anlaşma olup olmadığına bakılarak kira bedeli ve kiranın durumu emsal kira bedellerine bağlı kalarak yapılır ve bu noktada piyasa arayıcı gibi durumlar göz önünde bulundurularak belirlemeler ayarlanır.
Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?
Bu süreçlerde kira bedelinin tespitinin dava açılabilmesi için 2 şartın varlığı aranmaktadır.
Bu şartlardan birincisi taraflar arasında kira sözleşmesinin olması gerekirken bir diğeri ise sözleşmenin yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilmesidir. Aynı zamanda bu süreçte yazılıp şartı da bulunmamaktadır.
İkinci bir kıstas olarak tarafların davayı açmakta hukuki yararının bulunması gerekmekte ve bu şart kesinlikle net bir şekilde aranmaktadır. Bu noktada anlaşılması gereken noktalardan biri de tarafların yeni kira döneminin bedeli konusunda yasal sınırları ve kanuna bağlı olarak kira bedelinin net ve doğru bir şekilde belirlenmiş ve bu durumda kira bedelinin tespitinin yapılmış olması şartını aramaktadır. Bu gibi durumlarda tespit davası açmakta hukuki yararlardan da söz edilemez.
Kira Tespit Davasında Süre Nedir?
Bir dava açılacaksa kira bedellerinin belirlenmesine karşı dava her an ve her zaman açılabilir. Bu noktada herhangi bir şekilde süre öngörülmemiş ve kanunda herhangi bir şekilde süre belirtilmemiştir.
Ancak yeni dönemin başlangıcından itibaren en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir. Bu sebeple yeni kira döneminin başlangıcıyla birlikte bu kiracıyı bağlayan bir durum olarak da karşımıza çıkacaktır. Bu duruma dikkat edilmeli ve buna bağlı olarak süreç belirlenmelidir.
Kira Bedelinin Tespitinde Yer Alan 5 Yıllık Süre Neyi Kapsamaktadır?
Bu sırada 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların aralarında olan bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira bedelinin ya da kiralananın durumunun emsal kira bedelleri ve piyasa rayici gibi durumların göz önünde bulundurularak belirlenmesi istenecektir.
Ayrıca bu sürelerde kira bedelleri belirlenirken aynı durumda bulunan diğer kiralık dairelerin de fiyatlarının araştırılmasıyla birlikte bedel tespitine gidilmesi net ve doğru bir şekilde fiyat belirlemesinin bildirilmesi açısından önemli hususlardan da biri olacaktır. Bu noktada süreçlere hassas bir şekilde davranılmalı ve buna bağlı olarak kira sözleşmelerinde sürecin net bir şekilde planlanması gerekmektedir.
Kira Tespit Davalarında İhtar Şart Mıdır?
Bu süreçlerde kira bedelinin tespit davasını açmadan önce ihtar çekilmesine herhangi bir şekilde gerek bulunmamaktadır. Ayrıca bu kanun da böyle bir zorunluluğun da öngörülmediğini net bir şekilde belirtilmiştir.
Ayrıca bu süreçlerde taraflardan herhangi birinin diğer tarafa kira bedelinin tespiti için 30 gün önceden kira bedelinde artış yapacağını bildirirse açılmış olan dava sonucu belirlenecek olan yeni kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.
Ayrıca bu duruma bağlı olarak kira tespit davasının eksiksiz bir şekilde açılması buna bağlı olarak ihtarı çekmek zorunlu değilse yeni kira bedelinin de yeni kira döneminde geçerli olması isteniyorsa 30 gün öncesinden ihtar çekilmesi gerekebilir.
Tespit Edilen Aylık Kira Bedelleri Hangi Aydan İtibaren Geçerli Olmaktadır?
Bu süreçlerde düzenleme mevcut olup kanunlarla belirlenmiştir. Kanunlara bağlı kalarak dava yeni bir dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı ve bu süreçte kiraya veren tarafın da kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir.
Ayrıca süreç zarfında mahkemelerce bildirilecek olan kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren de kiracıyı bağlamaktadır. Ayrıca bu süreçlerde kiracıya kira bedelinde artış olacağının ihtar edildiği dönem belirlenmektedir. Eğer bu süreçlerde dava yeni kira döneminin başlangıcından itibaren 30 gün önce açılmış ya da kiracıya kira bedelinin artacağı 30 gün öncesinde bildirilmiş ise süreç tespit edilecek olan yeni kira bedeli ile yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.
Kira Tespit Davası İle Birlikte Karşı Taraf Vekâlet Ücreti
Bu süreçlerde kira tespit davalarında harç talep edilen kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanmaktadır. Bu farkın doğru bir şekilde hesaplanarak net bir şekilde fiyat belirlemesi ve miktarın tamamının avukatlık ücreti olarak hüküm olması da söz konusu olacaktır. Aynı zamanda bu davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olması da söz konusu olmayacaktır. Tüm bu süreçlerin buna bağlı olarak belirlenmesi ve aynı zamanda kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının net bir şekilde alınması önemli hususlardan biridir.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Özellikle kira bedellerinin belirlenebilmesi için dikkat edilmesi gereken noktalardan biri evinizin rayiç bedelinin belirlenmesi ve buna bağlı olarak bulunduğunuz çevredeki evlerin sizin evinizde benzerlik oranına dikkat ederek ne kadar miktarda kiraya gittiğini doğru bir şekilde tespit etmek olacaktır.
Ayrıca tüm bu süreçlere hassas bir şekilde dikkat edilmesinin yanı sıra dikkat edilmesi gereken noktalardan biri de kira bedeli belirlenirken evinizde hasar durumunun olup olmaması ya da evinizin oda sayısı gibi faktörlerin de dikkate alınması gerekecektir. Evinizin yaşı depreme dayanıklılığı gibi birçok faktör bu konuda temel etkenlerden biri olup değişken hususlardan biri olarak da karşımıza çıkacaktır.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Özellikle bu süreçlerde kira tespit davasının farklı şartları ve hükümleri sonuçlarına bağlı kalarak uygulanan davalardan biri olarak da karşımıza çıkar. Aynı zamanda bu süreçlerde sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen sıra dışı bir durum söz konusu olduğunda borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları belirlemeye yaramaktadır.
Aynı zamanda tüm bu süreçlerin yanı sıra borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçlenmesinden doğan hakları saklı tutarak ifa etmiş olursa da borçlu hâkimden ve sözleşmenin yeni koşullarına uyarlamasından isteme gibi hakları da bulunmaktadır. Kira uyarlama davası böylelikle sorunsuz bir şekilde açılabilir
