Kira artışı, bir daire veya iş yerinin belirli bir sözleşme ile başkasına kiralanmasından sonra belirli aralıklarla kira bedeline yapılan zamdır. Sabit kira artış oranına yıllık kira artış oranı da denir.
Enflasyon ve mevcut ekonomik ortam ile kiracıların ödedikleri kirayı artırmaları mantıklıdır. Ancak, kanunda bu konuda kısıtlamalar getirildiği için, uygulanan kira artışlarının hakkaniyete uygun olarak yapılması gerekmektedir.
Kira artışı; bir dairenin veya işin sözleşmeyle başka bir kişiye belirli bir süre için ve belirli bir bedelle devredilmesi üzerine ödenen kira bedelinin artırılmasıdır. Kira artış oranı, kiralık daire ve işyerlerinin kiralarının düzenli aralıklarla belli bir oranda artması anlamına gelir.
Enflasyon ve zor yaşam koşulları karşısında düzenli olarak ödenen kiralara zam yapılması doğru olacaktır. Yaşam ve çalışma yerlerinin rakımı için farklı yasal düzenlemeler geçerlidir. Konut kira artışlarında yasal kısıtlamalar bulunurken, iş yeri kira artış oranı belirsizdi ve taraflar arasında anlaşma ile belirlenebiliyordu.
Son düzenlemelerin ardından iş yerleri için de belirlenen orana uygun şekilde kira artışı yapılmasına karar verildi. Kira artış oranları bu sayede sadece konutlarda değiş iş yerleri için de belirlenmeye başlandı.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Ev sahibi tarafından talep edilmekte olan kira tutarı için yasal olarak düzenlemeler söz konusu olduğundan kira artışı bu yasal yollar dikkate alınarak yerine getirilir. Bundan dolayı kiracılar yasal olmayan ve uygun bulunmayan kirayı ödemek zorunda kalmayarak bunun için itirazda bulunabilir. Kira artışının her yıl güncel ve düzenli olarak yapılması ile ev sahibi evini farklı tutarlarda kiraya verebilir. Bunun için de kira artışının en doğru ve özenli şekilde hesaplanmasında fayda vardır.
Kiracı ve ev sahibi arasında en ufak şekilde sorun yaşanmaması adına kişilerin son derece dikkatli olarak ve kira artış oranları hakkında bilgi sahibi olarak kira ödemeleri gerekir. TÜFE değerlerine bakılması ve buradaki oranların dikkate alınması en önemli konulardandır. Mevcut ödenen kira TÜFE oranı ile çarpılarak çıkan sonuç 100’e bölünmektedir. Daha sonrasında ise kira artış oranının doğru şekilde hesaplanması söz konusu olur.
2024 Kira Artış Oranları
TÜİK verilerine göre düzenlenmekte olan ve bu belirtilen oranları da geçmemesi gereken 2024 kira artış oranları güncellenmektedir. Bu durumda kişilerin kiracı olması halinde ev sahibinin istediği gibi ya da zaman, istedikleri oranda hiçbir şekilde zam yapabilmesi söz konusu değildir. Son yapılan düzenlemelere bakıldığı zaman hiçbir şekilde ev sahibinin kendi talebi ya da durumuna zam yapması mümkün olmadığında bu orana bağlı kalarak kiraya zam yapması gerekir.
Son açıklanan orana göre ev sahiplerinin kiracılar için yapabildikleri maksimum kira artış yüzdesi %25 olarak belirlenmektedir. Kişiler bu orana göre zam yaparak kiracıların kirasını bu şekilde artırabilir. Bu sayede kira artışları %25’i geçmemektedir. Kişilerin buna yasal olarak da bağlı kalması ve oranı geçmemesi her açıdan önem arz eder. Aksi takdirde kiracının itiraz hakkı doğar.
Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Kira sözleşmelerinde kira artış oranı, taraflar arasında anlaşma yoluyla belirlenir ve sözleşmeye yazılır. Ancak konut kiraları için, Borçlar Kanunu gereği artış oranı TÜFE oranını geçemez. Eğer sözleşmede kira artışına dair bir madde yoksa, yasal olarak ev sahibi TÜFE’nin 12 aylık ortalaması üzerinden artış yapabilir.
Kira artışı için sözleşmede yazılı bir oran belirlenmişse, tarafların bu oranı uygulaması esastır. Ancak belirlenen oran yasal sınırları aşarsa, kiracı bu duruma itiraz edebilir ve kira tespit davası açabilir. Bu durumda mahkeme, TÜFE oranını dikkate alarak kira bedelini yeniden düzenler.
Kira sözleşmesine yazılan artış oranı, genellikle her yıl yenilenen kira dönemlerinde uygulanır. Tarafların anlaştığı kira artış oranı, özellikle uzun süreli kiralamalarda kira maliyetlerini dengede tutmak açısından önemlidir.
Kira Artışında TÜFE’nin Rolü
TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi), kira artış oranlarının belirlenmesinde temel göstergedir. TÜFE, belirli bir zaman diliminde mal ve hizmetlerin fiyatlarında yaşanan değişimleri ölçer. Türkiye’de yasal olarak konut kiralarında kira artışı, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Bu düzenleme, 2019 yılında Borçlar Kanunu’na eklenen değişiklikle yürürlüğe girmiştir.
Bu uygulamanın amacı, hem kiracıyı hem de ev sahibini enflasyonun etkilerinden korumaktır. TÜFE oranlarının yüksek olduğu dönemlerde kira artışlarının da doğal olarak yüksek olması beklenir. Ancak, artış oranı TÜFE’nin üzerindeyse, kiracılar kira tespit davası açarak hakkını arayabilir.
TÜFE’ye bağlı kira artışı, özellikle uzun vadeli kira sözleşmelerinde maliyetlerin dengelenmesini sağlar. Böylece, kira bedeli yıllık olarak düzenlenirken, hem enflasyon oranına uygun hem de yasal sınırlar içinde kalınır.
Kira Artış Oranı ve Enflasyon İlişkisi
Kira artış oranları, doğrudan enflasyon oranları ile ilişkilidir. Enflasyon oranlarının yüksek olduğu dönemlerde, TÜFE oranları da yükseldiği için kira artış oranları artar. Bu nedenle, enflasyondaki dalgalanmalar kiracıların kira maliyetlerini doğrudan etkiler. Özellikle ekonomik dalgalanma dönemlerinde, kira artışlarının enflasyon karşısında dengelenmesi önem kazanır.
TÜFE’ye göre belirlenen kira artış oranları, enflasyonun etkilerini dengelemeyi amaçlasa da bazı durumlarda kiracılar için mali yük oluşturabilir. Bu nedenle, yüksek enflasyon dönemlerinde kira artışları daha fazla tartışma konusu olabilir. Öte yandan, enflasyon düşük seviyelerde seyrettiğinde, kira artışları da daha makul seviyelerde kalır.
Enflasyon ve kira artışları arasındaki bu ilişki, hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından maliyet yönetimini zorlaştırabilir. Özellikle uzun vadeli kira sözleşmelerinde öngörülebilirlik sağlamak amacıyla, enflasyon oranları dikkate alınarak artış planlamaları yapılmalıdır.
Kira Artışının Yasal Düzenlemesi Nedir?
Ev sahiplerinin, kiracılarının ödediği fiyatları periyodik olarak artırmak istemesi normaldir. Ülkemizin mevcut ekonomik durumu ve enflasyon oranı dikkate alındığında kiraların artmadan sabit kalması düşünülemez. Ancak kanunumuz, bir ev sahibinin kirayı ne kadar artırabileceği konusunda bazı sınırlamalar getirmektedir.
Taraflar arasında bir sözleşme varsa bu sözleşme geçerli olacaktır ancak bir sözleşmenin olmaması durumunda kiraya veren, yıllık kira artış oranı dikkate alarak kiralama bedelini; ancak mevcut kira bedelinin %25’ine kadar artırabilir.
Kira Artış Oranı Hesaplama Seçenekleri
Yeni ekonomi standartlara göre Borçlar Kanunu dikkate alındığında kira artış oranı hesaplama için yeni modeller ortaya koyuldu.
- Yasal Faiz Oranı- TÜFE (12 Aylık Ortalama)
Kira artışları 12 Aylık Ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) baz alınarak hesaplanmaktadır. Bu, borçlar hukuku kapsamında bir kirayı uzatırken yapabileceğiniz en yüksek yasal artıştır. - Tüketici için Fiyat Endeksi (Önceki yılın aynı ayına göre)
Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranından kira artış miktarı hesaplanır. - Yİ-ÜFE (12 aylık ortalama)
Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’nin (Yİ-ÜFE) 12 aylık ortalamasına göre hesaplanan kira artış tutarı. 2019 öncesinde kanunen azami kira artışını belirlemek için bu oran kullanılıyordu. - Yİ-ÜFE (geçen yılın aynı ayı itibarıyla)
Yurt içi üretici fiyat endeksindeki (Yİ-ÜFE) bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranından kira artış miktarı hesaplanır. - (TÜFE + Yİ-ÜFE) /2- 12 Aylık Ortalama
TÜFE + Yİ-ÜFE’nin 12 Aylık Ortalaması toplanıp 2’ye bölünerek bulunan orana göre kira artışı hesaplanır. - TÜFE + Yİ-ÜFE) /2- Bir önceki yılın aynı ayı
Bir önceki yılın aynı ayına ait TÜFE + Yİ-ÜFE toplanıp 2’ye bölünür ve çıkan oran kullanılarak kira artışı hesaplanır. - Özel Oranlar
Kira artışları, özel girilen enflasyonsuz oranlar üzerinden hesaplanır. Gelecekteki kira artış oranı hesaplama için özel oranlar da kullanılabilir.
İş Yeri İçin En Yüksek Kira Artış Oranı Nedir?
6217 Sayılı Borçlar Kanunu’nun Geçici 2. Maddesine tabi olarak iş yeri kira artış oranı belirlenmekteydi. Artan oranlar 1 Temmuz 2023’e kadar yayınlandı. Bu nedenle işyeri kirası, taraflar arasında kararlaştırılan ve sözleşmede belirlenen oranda artırılacaktır.
1 Temmuz 2023 tarihinden sonra; tarafların yenilenen kiralama dönemi için geçerli olan kiralama bedeline ilişkin mutabakatı, bir önceki kiralamanın Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama yüzde değişimini geçmediği sürece geçerli olacaktır. Bahsedilen ve belirlenen kural, bir yıldan daha fazla süreli anlaşma sağlanan kira sözleşmeleri için de dahildir.
Kiracı ile Ev Sahibi Arasında Anlaşma Varsa
Kiracı ile ev sahibi arasında kira artış oranını belirlemekte olan herhangi bir anlaşma ve de sözleşme olması durumunda kişilerin kira artış oranları buna göre yapılır. Yani kiracı ile ev sahibi arasında anlaşma varsa kira artış oranı nasıl olur? Burada tam olarak tarafların aralarındaki anlaşma geçerli olmakla beraber iki tarafında memnun olması ile birlikte bu orana bağlı kalınarak kiranın artış göstermesi söz konusudur. Burada unutulmaması gereken en önemli konulardan biri ise TÜFE tarafından belirlenen oranının kesinlikle aşılmamasıdır.
Kişilerin artış oranı olarak gösterdikleri oran TÜFE oranlarına göre daha yüksek olursa buradaki anlaşma bir anlam ifade etmeyerek direkt olarak anlaşma bozulmuş olur. Bunun için oranın ne şekilde olduğu ve kiranın yüzde kaç artacağı gibi detaylar son derece önem arz eder.
Kiracı ile Ev Sahibi Arasında Anlaşma Yoksa
Kiracı ve ev sahibi arasında kiranın artması ya da yükseltilmesi hususunda herhangi şekilde bir anlaşma bulunmamaktaysa bu durumda oran belirli ölçüleri geçemez. Yani kiracı ve ev sahibi arasında anlaşma yoksa kira artışı nasıl yapılır? TÜFE oranı olan %25’lik artış söz konusu olduğu için kişiler bu durumda kesinlikle bu dilimi geçemez. Aksi takdirde bu geçersiz sayılarak mağdurun haklarını arayabilmek gibi durumu söz konusu olur.
Ev Sahibi Yasal Kira Artış Oranından Daha Fazla Zam Yapmak İsterse Ne Yapılır?
Ev sahibi tarafından kiracının zor durumda bırakılması ve hiç hesapta olmayan oranda kiraya zam yapılması halinde kişilerin hukuki olarak haklarını araması sağlanır. Yani kiracının avukat ve de yasal yollarla en iyi şekilde buna itiraz etmek, dava açmak gibi olanakları söz konusudur. Kanun yollarına başvurarak insanların aradıkları haklarına ulaşması ve bunu mahkeme yoluyla çözmek gibi bir özgürlükleri bulunmaktadır. Kiracı istediği şekilde şikayette bulunarak bu durumu yargıya taşıyabilir.
Kiracı Zammı Kabul Etmezse Ne Yapılır?
Ev sahibinin her yeni kira sözleşmesi zamanında belirlenmiş olan sınırlar gereğince zam yapması son derece normal bir durumdur. Bu nedenle ev sahibi her zaman için normal olan oranlarda zam yapabilir. Eğer ki ev sahibinin yasal olarak yaptığı zammı kabul etmeyen bir kiracı varsa da burada ev sahibi kiracıyı tahliye ettirebilir. Kiracı zammı kabul etmezse ne olur? Burada ev sahibi kiracıyı evden tahliye ettirerek kiracıyı evden çıkarabilir.
Konut ve İşyeri Kira Artışları Arasındaki Farklar
Konut kiraları ve işyeri kiraları arasındaki en büyük fark, kira artış oranlarının belirlenme şeklidir. Konut kiralarında artış oranı TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Ancak, işyerleri için taraflar arasında sözleşmede belirtilen artış oranı daha esnek olabilir ve TÜFE sınırı uygulanmayabilir. Ticari kiralamalarda, serbest piyasa koşulları daha fazla ön plandadır.
Özellikle uzun süreli işyeri kiralamalarında, piyasa koşulları ve sektörel gelişmeler kira artış oranlarını etkileyebilir. Tarafların, ticari kiralamalarda uzun vadeli istikrar sağlamak adına detaylı sözleşmeler hazırlamaları önerilir.
Yasal düzenlemelere göre, kira artış sınırı işyerlerinde 2020 yılına kadar serbestken, yeni düzenlemelerle işyeri kiralamalarında da TÜFE sınırına uyulması yönünde değişiklikler gündeme gelmiştir. Ancak taraflar arası anlaşmaların önemi ticari kiralamalarda hâlâ büyük rol oynar.
