Neleri tebliğ etmek gerektiği kat maliklerine tebligat nasıl yapılır konusundan önce ele alınması gereken bir konudur. Bir apartman için genel konuları içeren yasal konuların ihlalinde tebligat gündeme gelmektedir. Genel kurul çağrısı, kararları, projeler, bağımsız bölümlerdeki ortak giderler, borçlandırmalar, denetim raporları tebligat konusudur.
Kat Maliklerine Tebligat Nasıl Yapılır?
Kat maliklerine tebligat yapılacağında genellikle yazılı olarak bildirim gerekmektedir. Elden imzalı, taahhütlü posta yolu kullanılarak bildirim sağlanır. Apartman veya site girişlerine bu bildirimlerin asılması yasal olarak kabul edilmemektedir. Çünkü bağımsız alanda biri oturuyorsa, yasal açıdan panoya asma durumu soruna dönüşebilmektedir. Bağımsız bölümde kimse oturmuyorsa, kat maliki tebligatı bu şekilde gerçekleşebilmektedir.
Adres Bilinmiyorsa Ne Olur?
Tebligatta kat maliki kanunu gereği adres bilinmiyorsa apartman girişine çağrı asılabilmektedir. Fakat panoya asılacak olan çağrı için iki kişi şahit istenebilmektedir. Apartman veya site yönetiminden kişileri şahit göstermek ve tebligatı bu şekilde yapmak mümkün olmaktadır.
- Tarih saat imzalanmalıdır. İmza ve ne zaman çağrı asıldığı net şekilde gösterilmediğinde resmi geçerliliğini kaybetmektedir.
- Çağrı indirme işlemi şahitler eşliğinde olmalıdır.
- Bağımsız bölümden başkaları yararlanıyorsa ve buradan yine de çağrı yapılıyorsa, tebligat geçerliliğini sürdürmektedir.
Uzun süredir bağımsız alan boşsa, ev kullanılmıyorsa bildirim için işlem yapmak gerekir. Adresi bilinmeyen bir durum varsa, panoya asma ve taahhütlü postayla evi aksatmamak gerekmektedir. Tebligat kanunu gereği, adres bilinmese de pano harici yere, duvara tebligat asmak yeterli olmaktadır. Önemli olan bildirimin verilmiş olmasıdır.
Maliki ve Kat Maliki Kelimeleri
Maliki ve kat maliki kelimeleri günlük hayatta sıkça rastlanan ifadelerdir. Maliki kelimesi, bir sahiplik ifade ederken kat maliki nedir sorusu da katın, dairenin sahibi anlamına gelmektedir. Buradaki sahiplik aynı zamanda vekaleten sorumluluğu da ifade edebilmektedir.
Kat Malikinin Yabancı Olması
Kat maliki yabancı ise, ülke sınırı içinde adres bildirimi yapmayan kişilerde ilgili kanun devreye girmektedir. Örneğin yabancı şahıs, aidatları ödemediyse, icra takibi başlatılabilmektedir. Posta memuru, yabancı kat malikinin bulunduğu yere giderek bildirim yapmakla yükümlüdür. Tebliğ kanunu Ek 1 kapsamında işlemler yürütülmelidir.
Yabancı kişi şayet o dairede oturmuyor durumdaysa, oturan varsa fakat bir nedenle tebligatı almıyorsa başka bir çözüm aranmaktadır. Şöyle ki, tebligat işleminin aynısı, panoya asma ile gerçekleşmiş olacaktır. Tebligat ilan panosuna asıldığı anda, yabancı kat malikine gereken bilgi verilmiş olmaktadır. İcralık işlemler başlatılacaksa, tebligat yapıldığından bir engel de kalmamış olmaktadır.
Toplantı Durumlarında Kat Malik Tebligat Bildirimi
Sitede, apartmanda oturan kat malikleri için tebligat gönderimi olacaksa posta yolu en yaygın yöntemdir. Toplantı tüm sakinleri direkt olarak ilgilendirdiği için bilgi verme yetkisi olan yönetici, postayla gönderi sağlamalı veya elden direkt olarak toplantı bilgisi vermelidir.
Toplantı için tebligat bildiriminde yer, saati açık şekilde belirlemiş olma şartı vardır. Ayrıca katılım sağlayan kat malikleriyle neler görüşmek gerektiği de açıklanabilir. Tebligat yazısı hazırlanırken konuya göre içerikleri değişmektedir. Toplantı ve aidat bildirimleri birbirinden farklı konulardır.
Tebligatlar Yapılmadığında Nasıl Sorunlar Çıkar?
Tebligat yapılmadığı zaman bazı sorunlar ortaya çıkabilmektedir. Düzenli olarak yapılması gereken toplantılar aksama yaşar. Alınmış önemli kararlar iptal edilebilir. Aidat ödemelerinde sorun yaşanacağı için daha iyi uygulamaları engelleyen durumlar olmaktadır. Tebligatı düzenli olarak yönetmeme yaşam alanlarında zincirleme olumsuzluklara neden olabilmektedir.
Apartmanlarda ortak yaşamlar daha çekilmez hale gelebilmektedir. Ortak kullanım alanlarındaki komşuluk bağları zarar gördüğünde, daha huzursuz bir yaşam alanına neden olmaktadır. Bildirim, bilgi vermek bağımsız bölüm ve diğer apartman konularının kullanımında bağlayıcı bir etkendir.
Bağımsız yapı özelliği olan yerlerde şayet kullanım izni alınmadıysa, zincirleme sorunlar görülebilmektedir. İzinsiz bağımsız yapılarda, elektrik su kesintileri de oluşabilmektedir. Ortak ödeme gereken hallerde tebligat yapılmadığında başkaları borç ödemek zorunda kalabilmektedir. Elektrik su harcamaları ayrı şekilde devam edeceğinde de tebligat vs. gerekebilecektir. Tebligat konusu geneli ilgilendiren konulardan oluşmaktadır.
Alacakları mağdur edebilen tebligat yapılmaması durumu, icra müdürlüğü tarafından çözülebilmektedir. İcra müdürlüğü kararla alakalı gelen şikayeti mahkemeye taşıyabilmektedir. Tebligat alacaklılar konusunda sorun yaşattığında mahkemelik durumlar olmaktadır. Tüm mahkeme sürecindeki masraflar vs. dikkate alınırsa, tebligat konusunun önemi daha da öne çıkmaktadır.
Farklı Adresteki Kat Maliki Ne Yapmalı?
Kat maliki resmi ve fiili olarak başka bir adreste oturuyorsa, yöneticiye bu durumu bildirerek kattan ayrılmalıdır. Yazılı olarak bildirim şartı kanunlarda verilmektedir. Yazılı olarak üç ay içerisinde bildirim verilmesi istenmektedir.
Bir apartman sakini kat maliki durumunda değerlendirilmesi için resmi olarak ikameti olması gerekmektedir. İkameti almayan kişilerde kat maliki durumu da ev sahibine göre şekillenmektedir. Panoya asılan tebligat, ev sahibini direkt olarak ilgilendireceği için apartman yöneticisiyle bağlantı koparılmamalıdır.
Apartmandaki daire sahibi yer değişikliği yapma bilgisini verdikten sonra kiracısı bu durumdan sorumlu olmamaktadır. Fakat kat daire sahibi kiracısını bu konuda vekaleten yetkilendirdiyse kiracı tebligattan sorumlu olmaktadır. Her iki durum da geçersiz ise, tebligat bağımsız bölümdeki panoya asılmaktadır. Tebligat kanunu istisna durumlardaki diğer ayrıntıları açıklamaktadır. Dilerseniz aşırı karmaşık görünen durumlarda kanunu ayrıntılı bilen bir danışman desteği de alabilirsiniz.
Değişen Adres Bilgisini Verdiğini İspat Etmek
Yöneticiye adres değişikliği konusunda bilgi vermeyi kanıtlamak gerektiğinde bu konuda bir kanun maddesi görünmemektedir. Yazılı bildirim yine de atılmaması gereken, bir dosya içerisinde bekletilmesi gereken evrak şeklinde saklanabilmektedir.
Konu sizin bildirimi yapmamanız nedenli çıkan bir probleme dönüşürse diye, noter imzalı şekilde saklama yapabilirsiniz. Noter onayı sayesinde yazıyı ne zaman yazdığınız ve yazının ne kadar süre geçerli olacağı vs. yer almaktadır.
Değişen adres bilgisi tebligat sorgulama süreçlerinde eksik araştırma gibi durumlarla sonuçlanabilmektedir. Yurt dışında kalan kişilerin bağımsız bölümdeki kiracıları varsa, adres araştırması ve yer bilgisi verme konuları araştırılmaktadır. Türkiye’de yazılı bildirim yapıldıysa, o adrese tebligat gönderilmektedir. Bilgi verilmemişse de eksik inceleme sonucuna varılacağı için tebligat geçersiz olmaktadır.
Borçluya tebligat yapma zorluğu nedeniyle, tebligat kanunu konusunda eklemeler gündeme gelmektedir. Adrese bağlı ödeme belirsizliklerinde icra devreye girdiği için mağduriyetler de ortadan kalkabilmektedir. Bu sayede alacaklı taraf, boş yere diğer borçlu için zor duruma düşmemektedir.
Bağımsız Bölümdeki Tespitlerin Önemi
Bağımsız bölümdeki kiracı tespiti, tebligatların geçerliliğini belirlemektedir. Resmi olarak tespit edilmemesi halinde tebligat geçerliliği ortadan kalkmaktadır. Fiilen oturanın olduğu, ancak tespit edilmemiş alanlarda kat maliki tebligat süreci düzene sokulmalıdır.
