Özellikle istimlak ne sorusunun cevabına genel olarak devletin ya da tüzel kişilerin kamu yararını göstererek mülkünüzü satın alabilecek ve özel mi kategorisi altında sayılan gayrimenkullerin tamamının kamulaştırılması sürecine istimlak adı da verilmektedir.
Özel gayrimenkullerin tamamının devlet tarafından kamulaştırılması ve devlet yararına kullanılmasına boy izin verilirken aynı zamanda belli bir aşamaları ve kanun tarafından belli bir yükümlülüğü de bulunmaktadır.
İstimlak genelde mülk sahibinin rızası dâhilinde olmadan da gerçekleştirilmektedir. Bu süreçlerde Karayolları Genel müdürlüğü, devlet su işleri köy tüzel kişilikleri gibi tüzel kişilikler herhangi bir mülkü kamulaştırmaya karar verdiğinde bedeli sahibine peşin olarak ödeyerek mülk üzerinde hak sahibi olabilmektedir.
Bu süreçlerde bedelin sahibine peşin olarak ödenmesi şartı aranmaktadır. Ayrıca bu süreç istimlak kanununda belirtilen esaslara göre uygulanmakta ve buna göre iletilmektedir. Yani öncelikle dikkat edilmesi gereken hususların başında mülkü kamulaştırma için gerekli bir sebebin olması gerekmektedir. İstimlak sebepleri olmadığı takdirde işlem başlatma hakkı tüzel kişiliklerde ya da devlette yoktur. Bu süreçlerin kanuna uygun bir şekilde ilerletilmesi ve buna bağlı olarak idarelerin kendi seçimleri doğrultusunda özellikle işlere bağlı kalarak yapılması gerekmektedir.
İstimlak Nedir?
İstimlak, devletin veya kamu tüzel kişiliklerinin, kamu yararı doğrultusunda özel mülkiyete ait bir taşınmazı, belirli bir bedel karşılığında zorunlu olarak satın almasıdır. Bu süreç genellikle yol, okul, hastane gibi kamu hizmetlerinin gerçekleştirilmesi amacıyla yapılır. İstimlak, Türk Hukuku’nda “kamulaştırma” olarak da bilinir ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında düzenlenmiştir.
İstimlak, özel mülkiyetin kamu yararına dönüştürülmesini hedefler ve taşınmaz sahibinin mülkiyet hakkı korunarak gerçekleştirilir. Ancak, bu işlem sırasında taşınmaz sahibine adil bir bedel ödenmesi zorunludur. Bu nedenle, istimlak süreci dikkatli bir şekilde yürütülmeli ve mülk sahibinin hakları gözetilmelidir.
İstimlak Nasıl Yapılır?
İstimlak işlemi, kamu yararının tespitiyle başlar. İlgili kurum veya kuruluş, istimlak yapılacak taşınmazın hangi kamu hizmeti için gerekli olduğunu belirler ve bu durumu bir raporla belgelendirir. Ardından, mülk sahibi ile anlaşma yoluna gidilir. Eğer mülk sahibi ile uzlaşı sağlanamazsa, istimlak işlemi mahkeme yoluyla tamamlanır.
Mahkeme sürecinde, taşınmazın gerçek değeri bilirkişiler tarafından belirlenir. Belirlenen bedel taşınmaz sahibine ödenir ve taşınmazın mülkiyeti kamulaştırma yapan kuruma geçer. Sürecin şeffaf ve adil bir şekilde yürütülmesi için, taşınmaz sahiplerinin haklarını iyi bilmesi ve gerektiğinde hukuki destek alması önemlidir.
İstimlak Bedeli Nasıl Hesaplanır?
İstimlak bedeli, taşınmazın gerçek piyasa değeri üzerinden hesaplanır. Değer tespiti sırasında taşınmazın büyüklüğü, konumu, üzerindeki yapılaşma durumu ve çevresel faktörler dikkate alınır. Bu işlem genellikle bilirkişi raporlarına dayanılarak yapılır ve bedelin adil olması amaçlanır.
Ayrıca, taşınmazın üzerindeki yapı veya ağaçlar gibi unsurlar da bedel hesabına dahil edilir. Kamulaştırma sırasında taşınmaz sahibine eksiksiz ve tam ödeme yapılması zorunludur. Eğer taşınmaz sahibi belirlenen bedeli yeterli bulmazsa, mahkeme yoluyla itiraz etme hakkına sahiptir.
İstimlak Bedeli Hesaplama
İstimlak bedeli hesaplama işlemi, taşınmazın mevcut piyasa koşulları göz önüne alınarak yapılır. Bu süreçte, emlak piyasası değerleri, taşınmazın konumu, büyüklüğü ve kullanım amacı belirleyici faktörlerdir. Örneğin, şehir merkezinde bir arsanın istimlak bedeli, kırsal alandaki bir arsadan daha yüksek olabilir.
Değer tespiti sırasında taşınmaz üzerindeki yapı, ekili alan veya diğer özellikler de hesaba katılır. Ayrıca, taşınmaz sahibinin uğrayacağı zarar veya kayıplar da değerlendirilerek, bedelin adil bir şekilde belirlenmesi sağlanır. Bu hesaplama işlemi genellikle bilirkişi raporları ve uzman incelemelerine dayanır.
İstimlak Uygulama Süreci
Özellikle eğer mülkü kamulaştırmak için yeterli bir ödeneğe sahipse devlet bir diğer aya geçerli mülkü kayıtlı olduğu tüm müdürlüğüne tapu siciline şerh verilmesi için talep bildirir. Bu konuda ise mülk sahibine tebligat gönderilerek taşınmaz için kararlaştırılan istimlak bedelinin tarafı sunulması ve bu konuyla ilgili bir uzlaşma yapılması kararlaştırılır.
Aynı zamanda bu bedel kabul edilirse herhangi bir koşul olmadan mülk sahiplerine bedel peşin ve nakit olarak da ödenmektedir. Bu bedelin ödenmesi için gereken süre 45 gün olup kanun tarafından korunmuş ve net olarak belirtilmiştir. Ancak bazı durumlarda istimlak bedeli taksitli olarak ödenebilmektedir. Bu durumda ise taksitle ödemelerin 5 sene içerisinde tamamlanması zorunludur.
Özellikle kamulaştırılması planlanan mülk kara yolları, parklar tramvaylar, mezarlıklar gibi kamu yararına kullanılacak olan alanların inşası imar planlarınca dâhil edilmektedir. İsimler talebi olan devletin ya da tüzel kişilerin özel mülkleri yukarıdaki söyleyen amaçlar haricinde kullanması mümkün değildir.
İstimlak Sürecine Karşı Çıkabilmek Mümkün Müdür?
İstimlak işlemlerinin tamamlanmasının ardından mülke biçilen değer Bayındırlık ve iskân bakanlığı tarafından belirlenmekte ve aynı zamanda mülk sahibine sunulan bedeli kabul etmek zorunda değildir. Eğer verilen bedel mülk sahibinin kabul etmeyeceği bir değerde ise bu durumda mülk sahibi itiraz edip mahkemeye başvurabilmektedir.
Ayrıca bu süreçte mahkeme mülkün bulunduğu yere gidip araştırma yaparak bir bilirkişi atamasının ardından kapsamlı bir şekilde değerlendirme süreci ve raporlama süreci başlatılacaktır. Buna bağlı kalarak da mülkün değeri net bir şekilde tespit edilecektir.
Ayrıca bu süreçte mülkün konumu mülkün durumu yüz ölçümü gibi çevresel faktörlere varana kadar her şartlar detaylı bir şekilde incelemeye alınacak ve buna bağlı olarak bir rapor oluşturulup değerlendirme yapılacaktır. Tüm bu süreçlerin hassas bir şekilde incelenmesi ve buna bağlı olarak lüks sahibi eğer bu bedeli kabul edip sonradan kararını değiştirirse herhangi bir şekilde hukuki yola başvurması mümkün olmayacaktır.
İstimlak Davası Nedir?
Bu süreçte istimlak bedelleri davaları talep eden idare tarafından açılmaktadır ve masraflar da idare tarafından karşılanmaktadır. Ayrıca bu konuyla ilgili davalar normal davalardan daha kısa sürede sürmekte ve yaklaşık olarak 12 ay arasında sonuçlanmaktadır. Ayrıca dava sonuçlanmadan ve dava sonuçlanana kadar bulunduğu yeri boşaltmak ya da kullanmayı bırakmak zorunda değildir.
Mülk sahibinin 10 ya da 12 ay boyunca yani dava sonuçlanana kadar bu taşınmazı kullanabilme hakkı bulunmaktadır. Bu süreçte taşınmaz net olarak istimlak edilmediği için kullanma hakkı sahibinde hala bulunmaktadır.
İstimlak Yapıldıktan Sonra Mülkiye Alınabilir Mi?
Eğer taşınmazda kamulaştırma işlemi kabul edilmişse bedeli mülk sahibine ödenecektir. Eğer bu karardan sonraki 5 yıl içerisinde bu alanın kamulaştırma isteyen idare mülkü üzerinde herhangi bir işlem yapılmamışsa mümkün giriş satın alınabilmesi mümkündür.
Ancak bu süreçte bu bedele ek olarak geçen süre sonucunda eklenecek faizle ilave edilerek mülk yerine alınabilmektedir. Ayrıca 5 yılında doğmuş olması halinde en geç bir sene içerisinde satın alma işlemlerinin eksiksiz bir şekilde tamamlanması da gerekmektedir.
Bu mülkiyetin alınabilmesi için kriterler yukarıda belirlenen gibidir. Bunlara uyulması ve buna bağlı olarak kanuna uygun bir şekilde hareket edilmesi ve istimlak dava haklarının buna bağlı olarak sürdürülmesi önemli hususlardan biri olarak da karşımıza çıkmaktadır. Özellikle bu süreçte istimlak yapıldıktan sonra mülkiyetlerini ve geri alınabilmesi doğru olacaktır.
İstimlak Tebliğ Süreci
- Özellikle istimlak tebliğinde kamulaştırılacak olan malın tapuda kayıtlı bulunması yer mevki ve vasfının 100 ölçümünün net bir şekilde belirtilmesi gerekmektedir.
- Ayrıca malik veya maliklerin ad ve soyadlarının net bir şekilde bulunması da önemli hususlardan biri olarak karşımıza çıkar.
- Kamulaştırmayı yapan idarenin adı bulunmalıdır.
- 14 madde gereğince öngörülmüş olan süre içerisinde tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma süreçlerinin idareye yargıda İptal ya da adli yargıda maddi hatalara karşı dava açabilecekleri ve bu konuda haklarının bulunması net bir şekilde belirtilmelidir.
- 14 madde gereğince öngörülen süre içerisinde kamulaştırma işleminin yapılması ve bu konuda İptal davası açanların dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını bekle belgelendirme dikleri takdirde malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği de net bir şekilde belirtilmelidir.
- Ayrıca mahkeme tarafından tespit edilen kamulaştırma bedeli hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı tebliğle net bir şekilde belirtilmelidir.
Kimler İstimlak Yapabilir?
Bizimle yapabilmek için devlet ya da kamu tüzel kişisi olma zorunluluğu bulunmaktadır. Ayrıca önemli hususlardan biri de yukarıda belirtildiği gibi bu istimlak sürecinin kamu yararına olduğu net bir şekilde belirtilmeli ve kanıtlamalıdır.
Bu süreçlerde en yalın ve net ifadeyle kamulaştırma anlamına gelen istimlak süreci belediyeler, Karayolları Genel müdürlüğü, devlet su işleri Genel Müdürlüğü ve üniversite gibi özel kamu tüzel kişileri tarafından yapılabilmektedir. Ayrıca bu süreçte istimlak denilen durumun el koyulan mülkiyetin bedelinin peşin ödeme şartı da bulunmaktadır. Bu süreçte peşin ödemelerinin yapılması oldukça önemli ve dikkate değer noktalardan biri olarak da karşımıza çıkar.
İstimlak Bedelleri Nasıl Belirlenir?
İstimlak bedelleri herhangi bir şekilde rastgele belirlenmez bu süreçte kamulaştırma işini yapacak olan kurum taşınmazın kamulaştırma bedelini belirlemek için kendi bünyesinde bulunan bir komisyonu görevlendirerek bu yerde raporlama ve araştırma yapmasına sağlar. Bu süreçte özellikle kıymet takdir komisyonu adı verilen komisyon işe koyularak taşınmazın istimlak bedelini raporlama ve değerlendirmeler ile belirler.
Ayrıca bu süreçte komisyonun belirlediği değer tahmini belli bir değer olmakla birlikte dava ile bu değerin artırılması da mümkün olacaktır. Dava ile bedelin artırılması hakkı mülk sahibine sunulmaktadır. Ancak bu arttırılmaya hakkının belli bir süre zarfında yapılması ve buna bağlı olarak hareket edilmesi oldukça önemli noktalardan biri olarak da karşımıza çıkar.
İstimlak ile Kamulaştırma Arasındaki Fark Nedir?
“İstimlak” ve “kamulaştırma” terimleri genellikle aynı anlamda kullanılsa da, aralarında bazı nüanslar vardır. İstimlak, daha çok halk arasında kullanılan bir terimdir ve genelde zorunlu olarak taşınmazın alınmasını ifade eder. Kamulaştırma ise, hukuki bir terimdir ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na dayalı olarak devletin mülkiyet hakkını devralmasını kapsar.
Her iki terim de kamu yararı amacıyla yapılır, ancak kamulaştırma daha geniş bir kapsama sahiptir ve yasal süreçlerle düzenlenmiştir. Kamulaştırma sürecinde mülk sahibinin haklarının korunması ve adil bir bedel ödenmesi zorunludur. Bu nedenle, kamulaştırma hukuki bir süreci ifade ederken, istimlak daha genel bir kavram olarak karşımıza çıkar.
Tarla İstimlak Bedelleri
Tarla istimlak bedelleri, tarım arazilerinin bulunduğu bölgenin değerine, toprağın verimliliğine ve mevcut kullanım durumuna göre hesaplanır. Tarlanın ekili durumda olup olmaması, üzerindeki ürünlerin türü ve yetişme süreci gibi faktörler de bedel tespitinde önemli rol oynar. Örneğin, verimli bir tarım arazisinin bedeli, kullanılmayan bir araziye göre daha yüksek olabilir.
Ayrıca, tarlanın sulama imkanları, toprak analizi ve çevresel faktörler de dikkate alınır. Eğer tarla üzerinde yetişmekte olan ürünler varsa, ürünün piyasa değeri de hesaplamaya eklenir. Bu tür arazilerin istimlak bedeli genellikle bilirkişi raporları ile belirlenir ve mülk sahibine adil bir ödeme yapılması sağlanır.
Belediyelerin İstimlak Yetkisi
Belediyeler, kamu yararı amacıyla taşınmazları istimlak etme yetkisine sahiptir. Bu yetki, genellikle yol, park, okul, hastane gibi kamu hizmetlerinin gerçekleştirilmesi için kullanılır. Belediyeler, istimlak işlemleri sırasında 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na uygun hareket etmek zorundadır ve taşınmaz sahiplerinin haklarını gözetmekle yükümlüdür.
İstimlak süreci, belediyenin ilgili taşınmazın kamu yararına gerekli olduğunu tespit etmesiyle başlar. Daha sonra, mülk sahibi ile anlaşma yoluna gidilir. Eğer uzlaşı sağlanamazsa, belediye mahkeme yoluyla istimlak işlemini tamamlar. Bu süreçte belediyelerin şeffaf ve adil bir yol izlemeleri, kamu güveni açısından önem taşır.
