Son yıllarda Türkiye’nin büyük şehirlerinde, özellikle İstanbul ve Ankara’da, konut fiyatlarının düştüğüne dair önemli gözlemler ve istatistikler ortaya çıkmıştır. Bu düşüş, konut piyasası ve ekonomik koşulların bir sonucu olarak değerlendirilmekte olup, yatırımcılar ve potansiyel ev alıcıları için dikkat çekici bir gelişmedir. Ancak bu düşüşün nedenleri oldukça çeşitlidir ve derinlemesine bir analiz gerektirmektedir. İstanbul ve Ankara’da konut fiyatlarının düşme nedenlerini farklı açılardan ele alarak inceleyelim.
Yüksek Enflasyon ve Reel Fiyatlardaki Gerileme
Enflasyon, gayrimenkul sektörünün reel fiyatlarını doğrudan etkileyen en önemli ekonomik faktörlerden biridir. Türkiye’deki yüksek enflasyon oranları, nominal konut fiyatlarının yükselmesine rağmen reel fiyatların düşmesine neden olmaktadır. Reel fiyatlar, enflasyon oranı göz önünde bulundurularak yapılan hesaplamalarla belirlenir. Örneğin, nominal olarak yükselen bir konut fiyatı, enflasyonun hızına yetişemiyorsa reel anlamda fiyat düşüşü yaşanır. Özellikle İstanbul ve Ankara gibi büyük şehirlerde, konut fiyatlarının reel olarak düşmesi, yatırımcılar ve potansiyel alıcılar için fiyatların erişilebilir hale gelmesine neden olmuştur.
2023 yılından itibaren, Türkiye genelinde enflasyonun etkisiyle reel konut fiyatlarında belirgin bir düşüş yaşanmaya başlamıştır. İstanbul’da reel konut fiyat endeksi 2024 yılında yüzde 5,1 oranında azalmış, bu azalma Ankara’da ise yüzde 3,8 olarak kaydedilmiştir
Yüksek Faiz Oranları ve Konut Kredisi Maliyetleri
Konut kredisi faiz oranları, gayrimenkul piyasasında alım gücünü etkileyen en önemli etkenlerden biridir. Türkiye’de son yıllarda yükselen faiz oranları, özellikle orta ve alt gelir grubundaki bireylerin konut alımlarını zorlaştırmıştır. Yüksek faiz oranları, kredi maliyetlerinin artmasına ve buna bağlı olarak kredi ile konut almak isteyenlerin sayısında ciddi bir düşüşe neden olmuştur. Özellikle Ankara ve İstanbul gibi büyük şehirlerde, konut fiyatlarının yüksek olması ve buna ek olarak kredi faizlerinin yüksekliği, konut talebinin azalmasına yol açmıştır.
Türkiye’de 2023-2024 döneminde konut kredisi faiz oranlarının yüzde 20’lerin üzerinde seyretmesi, birçok potansiyel alıcıyı piyasadan uzaklaştırmıştır. Bu durum, satılmayan konut sayısının artmasına ve konut sahiplerinin fiyatları düşürme yoluna gitmesine neden olmuştur. Aynı zamanda, yatırımcılar da yüksek faiz oranları nedeniyle konut yatırımından uzaklaşmakta, bu da arz-talep dengesinin bozulmasına yol açmaktadır. Kısaca, kredi faizlerindeki yüksek artış, alıcıların piyasanın dışına itilmesine ve konut fiyatlarının düşmesine katkıda bulunmuştur.
Depremler ve Güvenlik Endişeleri
2023’te yaşanan büyük depremler, Türkiye’deki gayrimenkul piyasasında ciddi bir etki yaratmıştır. Deprem riski, özellikle İstanbul gibi yüksek deprem riski taşıyan bölgelerde, konut satın almayı düşünen insanların tercihlerini değiştirmeye başlamıştır. İnsanlar, eski binalardan uzak durmayı tercih ederken, güvenli yapılar arayışına girmiştir. Ancak güvenli ve yeni yapıların fiyatları artarken, eski yapıların fiyatları hızla düşmektedir.
Ankara’da ise bu etki İstanbul kadar yoğun olmasa da, özellikle riskli yapı stokuna sahip bölgelerde fiyatlarda ciddi düşüşler yaşanmıştır. Deprem sonrası alınan yeni yönetmelikler ve yapı güvenliği konusundaki artan talepler, konut fiyatlarında belirli bir segmente odaklanma yaratmış ve eski binalar ciddi değer kaybına uğramıştır. Bu da genel olarak konut piyasasında fiyatların düşmesine neden olmuştur.
Arz Fazlası ve Piyasanın Doygunluğa Ulaşması
İstanbul ve Ankara’da artan konut projeleri, arz fazlasına yol açmış ve bu da konut fiyatlarını baskı altında tutan bir diğer etken olmuştur. Özellikle büyük inşaat firmalarının sürekli olarak yeni projeler üretmesi, satılamayan konut stoklarının artmasına ve fiyatların düşmesine neden olmaktadır. Arzın artması, talebin ise çeşitli nedenlerle azalması, fiyatların gerilemesinin temel sebeplerinden biridir. Özellikle şehir merkezlerinden uzak, yeni gelişen bölgelerde çok sayıda konut inşa edilmesi, bu bölgelerde konut fiyatlarının hızlıca düşmesine yol açmıştır.
İstanbul ve Ankara’da yapılan büyük konut projeleri, kısa sürede çok fazla konutun piyasaya sürülmesine neden olmuş ve bu arz fazlası talebi karşılamamıştır. Sonuç olarak, satılamayan konutlar stokta birikmiş ve müteahhitler fiyatları aşağı çekmek zorunda kalmıştır. Bu durum, özellikle yeni konut projelerinde fiyatların düşmesine yol açmıştır.
Konut Yatırımlarının Alternatif Yatırımlarla Rekabeti
Türkiye’de son yıllarda konut yatırımlarının cazibesi, döviz ve altın gibi diğer yatırım araçlarıyla rekabet etmek zorunda kalmıştır. Döviz kurlarındaki dalgalanmalar ve altın fiyatlarının artışı, yatırımcıların gayrimenkul yerine bu tür yatırım araçlarına yönelmesine neden olmuştur. Özellikle kısa vadeli getiriler arayan yatırımcılar, konut yatırımlarını daha az cazip bulmaya başlamışlardır.
Döviz ve altın gibi yatırım araçlarının sunduğu daha yüksek ve güvenli getiriler, yatırımcıları konut piyasasından uzaklaştırmış, bu da konut fiyatlarının düşmesine yol açmıştır. İstanbul ve Ankara gibi büyükşehirlerde yatırım amaçlı konut alanların sayısındaki bu düşüş, piyasa üzerinde olumsuz bir etki yaratmış ve konut fiyatlarının baskı altında kalmasına neden olmuştur.
Demografik ve Ekonomik Etkiler
Türkiye’nin demografik yapısındaki değişiklikler, ekonomik koşullarla birleştiğinde konut piyasasını doğrudan etkilemiştir. Özellikle genç nüfusun iş gücüne katılımının gecikmesi, evlenme ve aile kurma yaşının artması, konut talebini azaltmıştır. Genç nüfusun konut alımına yönelik talepleri azalırken, kira piyasası daha cazip hale gelmiştir. Bu da hem İstanbul hem de Ankara’da konut fiyatlarının gerilemesine katkıda bulunmuştur.
Aynı zamanda, ekonomik belirsizlikler ve artan işsizlik oranları, insanların büyük yatırımlar yapma konusundaki çekincelerini artırmıştır. Bu durum, konut talebinin azalmasına ve fiyatların düşmesine neden olmuştur.
Kira Piyasasındaki Dengesizlikler
Kira fiyatlarının hızla artması, birçok yatırımcıyı gayrimenkul piyasasından uzaklaştırmış ve kira getirisi bekleyen yatırımcıların daha az kazanç sağlamasına neden olmuştur. Kira fiyatlarının artışı, konut fiyatlarının düşmesiyle ters orantılı olarak ilerlemiş, bu da piyasada dengesizlik yaratmıştır. İstanbul ve Ankara gibi büyükşehirlerde, kiralar artarken konut satış fiyatlarının gerilemesi, yatırımcıların piyasadan çekilmesine yol açmıştır.
İstanbul ve Ankara’da konut fiyatlarındaki düşüş, birçok faktörün bir araya gelmesiyle ortaya çıkmıştır. Yüksek enflasyon, faiz oranları, arz fazlası, güvenlik kaygıları ve ekonomik belirsizlikler, konut fiyatlarının baskı altında kalmasına neden olmuştur. Bu dinamikler, özellikle büyükşehirlerde gayrimenkul piyasasında belirgin bir değişim yaratmış ve fiyatların gerilemesine yol açmıştır. Ancak, gelecekte ekonomik koşulların iyileşmesi ve piyasanın dengeye oturması durumunda, konut fiyatlarında yeniden toparlanma görülebilir.
