Borç olarak bankadan ya da herhangi bir alışveriş ilişkisi nedeni ile birinden aldığınız para karşılığında sahip olduğunuz taşınmazı (ev, arsa vb.) karşı tarafa rehin verme işlemi, ipotek olarak tanımlanabilir. Ödenmesi taahhüt edilen bir borç karşılığında konulan ipotekler, zamanında ödenmeyen borçlar karşısında alacaklı olan tarafa mevcut taşınmazı para çevirerek borcun giderilmesi hakkını verir. İpotek ile ilgili tüm kurallar Türk Medeni Kanunu’nda belirlenmiştir. Borç zamanında ödendiğinde ipotek kaldırılır. Bu süreçte taşınmazını ipotekten kurtarmak isteyen tapu sahibinin ipotek nasıl kaldırılır konusunda bilgi sahibi olması gerekir.
Bir taşınmaza ipotek koyulması için;
- Taşınmaz mal sahibi ile ipotek alacaklısı tapu idaresine başvurmalıdır,
- Taşınmaz malın tapu kaydı olmalıdır,
- İpotek tesisi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılmalıdır,
- Taşınmaz malın ve alacak tutarının belirlenebilmesi gerekiyor,
İpotek Öncesi Bilmeniz Gerekenler
İpotek işlemlerinden önce bilinmesi gereken önemli noktaları 7 madde halinde şöyle sıralayabiliriz;
1- Kullanılan kredinin miktarı
2- Faiz oranı
3- Borç verenin taksitleri de dahil olmak üzere kredinin tüm maliyetleri
4- Yıllık Faiz Oranı
5- Faiz oranının çeşidi ve değişip değişmeyeceği
6- Kredi vadesi (Krediyi ödemeniz gereken süre)
7- Kredinin ön ödeme cezası ya da negatif amortisman gibi başka riskli özelliklerin olup olmaması
İpotek hakkında bilgiler
İpotek durumu, kullanılan kredinin vadesi dolduğunda yani ödemeleri bittiğinde otomatik olarak ortadan kalkar. İpotek sistemi ülkeden ülkeye farklılık gösterse de sistem hemen hemen aynı özelliklere sahiptir.
İpotek Nasıl Yapılır?
İpotek sistemi;
- Borç veren,
- Borçlu,
- Diğer, olmak üzere 3 aşamadan meydana gelir.
Eşya hukuku kapsamında değerlendirilen ipotek sistemi Medeni Kanun’un 881-897. Maddelerine göre düzenlenir. Buna ek olarak bazı özel kanunlarla farklı varlıkların rehin işlemleri de ipotek kapsamına girebilir.
Ev Satın Alırken İpotek Sistemi
Bir ev satın alırken banka kredisi kullandığınız takdirde borcunuzu vade süresinde bitirmeye dair bankaya söz vermiş olursunuz. Sözünüze karşılık olarak bankanın parasıyla satın alınan eve ipotek konarak ev rehin verilmiş olur. Bu ödeme işlemi aksadığında ya da yapılmadığında ise bankanın evi satarak hakkı olan parayı tahsil etmesi söz konusu olur. Kredilerin ödenmediği durumda mülk ile ilgili tüm işlemler bankanın kontrolü altındadır.
Ev alırken bankalardan aldığınız kredi işlemleri sırasında bankalar ne kadarlık kredi alacağına sizin hakkınızda yaptığı incelemeler sonucu karar verir. Bu kapsamda yapılan gelir ve borç hesabı işlemleri sonucu ne kadarlık kredi kullanabileceğiniz belirlenmiş olur.
Bankalar arasından yüksek faiz oranı uygulayanlar kredi verirken tüm ailenizi hesaba katmadan işlem yapar ve yalnızca sizin gelirinizi göz önünde bulundurur. Bu durumda kendi gelirinizin çekeceğiniz kredi için yeterli olup olmayacağına emin olmalısınız. Geri ödeme yaparken bu tutarı nasıl karşılayacağınızı bilmeniz ve gelir gider dengenizi ayarlamanız gerekiyor. Bunlar belirlendikten sonra bütçenize en uygun olacak kredi seçeneğine yönelebilirsiniz.
Aklınızdan çıkarmamanız gereken diğer önemli konu ise ev kredisi kullanırken karşınıza çıkacak olan ek maliyetlerdir. Hayat sigortası, dosya masrafı vb. gibi ek giderler konut kredisi kullandığınız miktara eklenir ve ek maliyetler olarak karşınıza çıkar. Bunlara hazırlıklı olmanız bütçe planlamanızda zora düşmemeniz için büyük önem taşır.
Aylık İpotek Ödemeleri
Aylık ipotek ödeme planına ev sigortası, emlak vergileri ve özel ipotek sigortası gibi maliyetler eklenir. Bundan dolayı ev satın alırken çekeceğiniz krediyi hesaplarken bu maliyetleri de hesaba katmanız gerekiyor. Aylık ödeme planınızda herhangi bir kötü sürprizle karşılaşmamak için alacağınız evin toplamda ne kadarlık bir maliyet getireceğini göz önünde bulundurmanız gerekiyor.
İpotek Nasıl Kaldırılır?
İpotek kaldırma işlemi birkaç adımdan meydana gelir. Öncelikle mülkün üzerindeki ipoteğin kaldırması için ipotek sebebi olan borcun ortadan kaldırılması yani mülke ait borcun kapatılması gerekir. Mülke ait borç ödendikten sonra banka tarafından ya da borcun alındığı diğer kurum ve kişiler tarafından hazırlanan ipotek fek yazısı ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurulması gerekiyor. İpotek fek yazısının tapu sahibi adına hazırlanmış olması gerekir.
Fek yazısı Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından alındıktan sonra aksi bir durum söz konusu değilse genel olarak 2 hafta içinde konulmuş olan ipotek kaldırılır. Yaşanması olası bazı aksaklıklar nedeniyle ipoteğin kaldırılma işlemi yapılamayabilir. Bu durumda konu yargıya taşınarak ipotek kaldırma davası açılarak mülke ait tapu belgesindeki ipoteğin kaldırılması talep edilmelidir.
İpotek Fek Yazısı Nedir?
Borçla alınmış mülke ait borcun tamamen tahsil edildiğini ve ipoteğin kaldırılmasında bir sakınca olmadığını belirten yazıya ipotek fek yazısı denir. İpotek fek yazısı tapu sahibi adına hazırlanmış olmalıdır. Tapu Sicil Müdürlüğü bu yazıyı aldıktan sonra genellikle 2 hafta içerisinde ipoteği kaldırır.
İpotek Masrafları Ne Kadardır?
İpotek işlemleri sırasında birtakım masraflar söz konusu olmaktadır. İpotek işlemi yapılırken ipotek meblağının binde 4,55’i oranında tapu harcı binde 9,48’i oranında da damga vergisi tahsil edilmektedir. Bunun yanında göz önüne alınması gereken diğer konu da döner sermaye ücreti de alınacağı konusudur.
Bazı ipotek türleri ipotekler tapu harcı ve damga vergisinden muaftır. Bu muaf olan ipotek türlerini zirai krediler, esnaf kredileri ve finansal kiralama nedeniyle tesis edilecek ipotekler olarak sıralayabiliriz. Bunların yanında Bankalar, Esnaf ve Sanatkârlar Kredi ve Kefalet Kooperatifleri, yurtdışı kredi kuruluşları ile uluslararası kurumlarca kullandırılan kredilerle ilgili teminat gösterilen gayrimenkul ipotekleri de tapu harcı ve damga vergisinden muaf tutulur.
İpotek Tapudan Nasıl Silinir?
Aksi bir durum söz konusu olmadığı sürece alacağın sona ermesiyle birlikte alacağa bağlı ipoteğin de kaldırılması gerekmektedir. Bunun içinse alacaklının rıza gösterip tapu müdürlüğüne bizzat başvurması gerekiyor. Buna uyulmadığı durumlarda ipotek, tapu sicilinde kalmaya devam eder. Bu durum ise borcunu ödemiş olan borçluyu mağdur etmeye devam eder. Böyle bir durumla karşılaşıldığında mahkemeden karar alınarak ipoteğin kaldırılması gerekecektir.
Tapu Devrinden Önceki Döneme Ait İpotek Nasıl Öğrenilir?
Ev satın alma sürecinde gelinen son aşama tapu devri aşamasıdır. Bu işlem, aynı zamanda taşınmaz mal ile alakalı hak ve sorumlulukların yeni mal sahibine devredildiğini ifade eder. Satın alma işleminin resmi olarak meydana geldiğini belirten bu süreç sonrası yeni malik, satışı gerçekleşen mülkün eski borçlarından da sorumlu olur.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta, satın alınacak evin üzerinde geçmişten gelen bir ipotek ya da haciz borcu olup olmadığının kontrol edilmesidir. Tapu devir işlemi bittikten sonra bu tür borçlardan yeni mal sahibi sorumlu tutulur. Evin yeni sahibi, tapu devrinin gerçekleştiği tarihten itibaren satın alınan mal üzerinde ipotek veya haciz varsa ve bu durumdan haberdar değilse problemlerle karşılaşabilir. Tapu devir işlemi yapılacak mülkler hakkında ipotek ve borç sorgulaması yapılarak sonradan meydana gelecek olası problemlerin önüne geçilir.
Gayrimenkul Üzerinde İpotek Sorgulaması Nasıl Yapılır?
Satın alınacak bir gayrimenkul hakkında ipotek sorgulaması yapmak oldukça basit bir işlemdir. Gayrimenkul yeni sahibi olan sahibi kişi, internet yoluyla ya da ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine giderek ilgili belgeyi elde edebilir. İnternet üzerinden sorgulama işlemi ise devlet uygulaması üzerinden kolayca yapılabilmektedir.
Üçüncü şahısların tapu üzerindeki borç ve ipotek bilgisini öğrenmesi söz konusu olamaz. Bu nedenle mülkün satın alım sürecinde mülkün sahibinden ilgili mülk hakkında “borcu yoktur” ifadesi bulunan belgelerin talep edilmesi üzerinde önemle durulması gereken bir konudur.
