Gayrimenkul sahipleri birikmiş kira alacağı ve tahliye konularına önem vermektedir. Geciken kira ödemeleri nedeniyle mağduriyet olmaması adına sözleşme kapsamında hareket edilir. Sözleşme olmadığında veya olduğunda nasıl prosedür izleneceği, ne gibi adımlar atılacağı önem kazanmaktadır.
Gecikmiş Kira Ödemesinde Sözleşmenin Önemi
Ev sahipleri ve kiracılar açısından kira sözleşmesi son derece önemlidir. Ev sahiplerinin alacakları konusunda hak savunmaları için de sözleşme şartı gerekmektedir. Sözleşme olmayan kira borçlarında ortada bir kiralama da bulunmadığı için hak sahibi taraf, sadece iddiada bulunmaktadır.
Bir kiracı sözleşmeyle beraber kendi haklarını savunabilir, kira ödeme sürelerini geçirmezse de ev sahibi haklarını savunabilecektir. Sözleşme, resmi nitelik taşıyan, olası mahkemelik durumlarda da mutlaka olması gereken bir belgedir.
Tahliyeden Sonra Kira Alacağı
Gecikmiş kira ödemelerinde en çok merak edilen konular arasında, tahliyeden sonraki kira alacak durumudur. Kiracılar kira ödemesi yapmadığında ev sahibi tahliye davası açabilir, ardından kiracı tahliye edilse de ödeme yükümlülüğü devam etmektedir. Ödenmeyen kiralar için icra takibi ardından borçlu olunan kira miktarı geri istenmektedir.
Kiracılar Kirayı Geciktirme Hakkına Sahip midir?
Kiracılar, bir sözleşme varsa kira ve aidatı gününde ödemekle yükümlüdür. Zamanında ödeme olmadığında, ev sahibi bazı haklar kazandığı için, dava açarak tahliye sürecini isteyebilmektedir. Birçok ev sahibi bir aylık gecikmeyi tolere etse de kira miktarının büyük olduğu işletmelerde vs. davalık durumlar daha hızlı şeklide gelişebilmektedir.
Kira Geciktiğinde İzlenmesi Gereken Adımlar
Ev ve iş yerlerinin tek aylık gecikmelerinde ihtarnameler devreye girebilmektedir. İhtarname, genellikle bir hafta içerisinde verilen bir uyarıdır. Bu sırada, ev sahibi kira ödemesini talep ederek belirli bir süre tanır. Verilen süre içerisinde ödeme olmadığında diğer aşamaya geçilebilir.
Mülk sahipleri, sözleşmedeki gibi tahliye talepli icra takibi sürecini başlatabilmektedir. Bu işlemden sonra, hem tahliye hem de icra işlemi bir arada olacak şekilde süreç devam eder. Fakat mülk sahipleri bu ihtar süresini kendilerine göre uzatma hakkına sahiptir.
Şayet bir işletmeye bağlı sözleşme ortakları varsa, ihtarname süresinin gecikmesi probleme neden olacağı için zorunlu tutulan dava açma süreçleri de görülebilmektedir.
Kira gecikmesi halinde sözleşmede hemen dava açmak gerektiği şeklinde bir zorunluluk bulunmamaktadır. Mülk sahiplerinin inisiyatifine kalmış bir durum da vardır. Son dönemlerde kira zamlarındaki yasal gereklilikler ve kiracılara uygulanan zorunlu zam artışları çekişme nedeni olmaktadır. Yasaların sınırladığı artış oranları, yeni bir krizi de doğurmaktadır.
Kanunlara Göre Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Mülk sahipleri kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusunu merak etmektedir. Kiracı, ihtara uymadığında, ödeme süresini dikkate almayarak borcu biriktirerek sürdürdüğünde ev sahibi tarafından çıkarılabilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu kapsamında dava açılacağında 315 sayılı madde gerekleri yerine getirilmektedir. Bu madde, tahliye davası olarak da bilinmektedir. Kira bedelini ödemeyeni dava eden mülk sahipleri on-otuz gün süre vererek sonuç almaya çalışmaktadır.
İş yerlerinde otuz gün süre verilmesine rağmen ödeme olmadığında işlemler başlar.
Evlerde on gün süre verilmesine rağmen kira ödemesi olmadıysa, sözleşme feshi ve ardından işlemler başlatılabilmektedir.
Sözleşme feshi yapıldığında, kira dönem sonu beklenmesine gerek kalmamaktadır. Yani sözleşmedeki kiralama süresi otomatik olarak düşmekte kira alacağı icra takibi öncesi dava açılabilmektedir. Tahliye davasına icra davası da eklenmektedir.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Borçlar Kanunu kapsamında, tahliye davaları süreleri değişebilmektedir. Taşınmaz mallar için açılan tahliye davalarının ne kadar sürede sonlanacağı net değildir. Yani kesin bir mahkeme sonucu süresini vermek ne yazık ki mümkün görünmemektedir.
Tahliye davası konusu bazen karmaşık bir hal alabilmektedir. Davayı açan taraf mülk sahibidir ancak kira ödemesindeki uygun olmayan zam nedeniyle kiracılar da haklarını aramaya başlamaktadır. Zam oranları konusunda anlaşmazlık, çatışmalar tahliye davası açısından yeni konular doğurabilmektedir. Olayları büyütmeden tahliye edebilmek, konut sahipleri açısından zorlaşmaktadır.
Kiracının İtiraz Hakkını Kullanması
Kiracılar ödeme yapmamalarına rağmen konut sahiplerine itiraz edebilmektedir. Sözleşmeye göre itiraz eden kiracı, bir anlamda tahliyeyi uzatma çabasındadır. Tahliye davasını kazanan bir kiracı, evi ve iş yerini boşaltmak zorunda kalmamaktadır.
1 Ay İçinde Tahliye Davasını Açmak Neden Önemli?
Mülk sahipleri kiracı kira ödemezse ne olur sorusundan dolayı bir ay içinde dava açmalıdır. Bir ay içerisinde açılması gereken dava geciktiği zaman, maddi kayıplar yaşanmaktadır. İş yerleri açısından bakıldığında, aylık kira bedeli yüksekse, maddi zarar oranı artabilecektir. Daha küçük çaplı kiralar ödenmediği zaman duruma göre davranmak önemlidir. Netice olarak kiracılar geciktirme hakkına sahip değillerdir.
Kiraları Kim Artırıyor? Fahiş Kiralar Nasıl Çözülecek?
Kiraların ödenememesi nedenlerine bakmak, gecikmiş kiralarla alakalı bir durumdur. Kiracılar, ani değişen fiyatlar ve gelirin de aynı oranda değişmemesi ardından sorunlar yaşamaktadır. Kiraların değişmesi, çözülememesi, ödemelerde zorluklarla devam etmektedir.
Sürekli bir artış mı olacağı konusu İstanbul gibi şehirlerde ciddi sorunlara neden olmaktadır. Kalabalık nedenli bir arz talep süreci olduğu için hızlı artışlarda etkisi olduğu da bilinmektedir. Kaldı ki emlak ve iş yeri fiyatlandırması bakımından İstanbul merkezi bir öneme sahiptir.
Kirayı ödemeyen kiracı için tek sorunu pandemi sürecine bağlamak da çok tutarlı görünmemektedir. Birçok emlak uzmanı, pandemiden önce başlayan yüksek kira sorununun, pandemiyle maksimum düzeye çıktığını belirtmektedir.
Kira ödeme sorununun giderilmesi noktasında, tek bir kesin çözümden bahsetmek mümkün görünmüyor. Genel ekonomik değişimler, alım gücünü azaltmış olduğu için daha üst düzey kararlarla durumun düzelmesi olasıdır.
Gecikmiş Kira Davalarında Zamanaşımı
Gecikmiş kiralarda tahliye davası süresi 5 seneyi aştığı zaman, mahkeme zamanaşımı nedeniyle davayı düşürebilmektedir. Bir sonuca varamayan davalarda, alacaklılar dava süresi nedeniyle mağdur olabilmektedir. Zamanaşımı nedenli ödeme alamama durumlarında avukatla görüşme yapmanız faydalı olacaktır.
Zamanaşımına rağmen yüklü alacaklar varsa, hukuki anlamda görüşmeler sağlanmalıdır. Davanın süresi dolduktan sonraki süreçte daha fazla detayı da yine uzmanı devreye sokarak öğrenebilirsiniz.
Kira Sözleşmesi Sonradan Yapılır mı?
Geciken borçlarla alakalı kira sözleşmesi hayati önem taşımaktadır. Baştan kira sözleşmesi yapmadığınızda, geciken borçlarla alakalı bir dava da söz konusu olmamaktadır. Fakat olası sorunları engellemek adına bir süre geçtikten sonra kira sözleşmesi de yapılabilmektedir. Henüz gecikme durumu yokken, önlem almak adına sözleşme yapmaya gayret etmeniz gerekmektedir.
Kira sözleşmesinin genelde önceden ilk aşamada yapılması gerekmektedir. Kiracı oturduktan sonra yapılan sözleşmelerde kirayı ödemeyen kiracıya ihtar aşaması gelince sorun olabilmektedir.
