Gayrimenkul Yatırım Fonu ya da kısaca GYF, yatırımcının fona ortak olduğu, akabinde dahil olduğu fondan kazanç sağladığı bir yapıdır. Bu fonda yatırımcı daha çok taşınmazlara yatırım yapar. Katılım payı gün içindeki aktivitelere bağlı olarak değişir. Alım ve satım işlemi şeklinde gerçekleşen bu işlem fon kurucusu ile Türkiye Elektronik Fon Alım Satım Platformu (TEFAS) ortaklığı ile yapılır.
Gayrimenkul Yatırım Fonu, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığı para toplama şeklinde işler. Bu fon pay sahiplerine, Sermaye Piyasa Kurulu tarafından inançlı mülkiyet esaslarına göre portföyü işletmek amacı taşır. Varlık ve işlemlerden oluşan bu portföy, portföy yönetim şirketleri ile gayrı menkul portföy yönetim şirketleri tarafından oluşturulur. Süreli ya da süresiz olabilen Gayrimenkul Yatırım Fonu, tüzel kişiliği bulunmayan bir malvarlığıdır.
Fon Portföyünde Hangi İşlem ve Varlıklar Yer Alabilir?
Gayrimenkul Yatırım Fonunda yer alabilecek fonlar kanunun ilgili maddelerine göre belirlenir. Buna göre fon portföyünde yer alabilecek işlem ve varlıklar şu şekilde listelenir:
- Gayrimenkul ve bu gayrimenkule bağlı olan hakların tümü,
- Kuruluşu Türkiye’de yapılan özelleştirme kapsamı dahilinde olanları içerecek şekilde anonim ortaklıklara ait paylar,
- Özel sektör ve kamu dahil olmak üzere borçlanma araçları,
- Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar hükmü kapsamında yer alan ve alım satım işlemi yapılabilen, kamu ve özel sektör araçları ile ortaklığı anonim olan paylar,
- Tüm vadeli mevduatlar ve tüm katılma hesapları,
- Yatırım fonlarının tüm katılma payları,
- Repo ve ters repo kapsamında bulunan işlemler,
- Kira ve gayrimenkule ait tüm sertifikalar,
- Varantlar,
- Sertifikalar,
- Para piyasası Takasbank olan tüm işlemler,
- Türev araç işlemlerinde kullanılan tüm nakit teminatlar ve bunların primleri,
- Kurul tarafından kabul gören özel tasarıma sahip olan yabancı yatırım araçları ve ikraz ortaklık senetleri,
- Kurul tarafından kabul gören diğer tüm yatırım araçları fon portföyünde yer alabilir.
Fon Portföyünde Ne Tür Varlık Yönetim Sınırlamaları Bulunur?
Fonu oluşturan yatırımların en az %80’inin gayrimenkul yatırımlardan oluşma zorunluluğu vardır. Bu oranın hesaplanırken gayrimenkul yatırım ortakları tarafından ihracatı yapılan sermaye piyasası araçları göz önüne alınır. Mevzuat hükümlerine bağlı olarak finansal tablodaki aktif toplam sayısının en az %75’i gayrimenkul yatırımlardan oluşan ortakların payı da bu hesaba dahildir. Aynı zamanda gayrimenkul sertifikaları ve fonlara katılım payı da göz önüne alınır.
Mevzuat hükümleri doğrultusunda hazırlanan finansal tablolardaki aktif toplamının devamlılığı en az %75 oranında gayrimenkul yatırımlardan oluşuyorsa en fazla %20 oranda yatırım yapma hakkı vardır.
Eğer bir gayrimenkul yatırımı toplam değerinin %20’sinin üstüne çıkmışsa bunun toplam fon değeri, toplam değerinin %60’ı üzerinde olamaz. Bu durum yalnız belirli bir gayrimenkule yatırım yapan ya da belirli bir sektörde aktif olan fonlar için geçerli değildir.
Üzerinde ipotek olan ya da gayrimenkul değerini etkileyen ve herhangi bir takyidat şerhi olan gayrimenkuller için farklı bir kural geçerlidir. Bina, arsa ve arazi gibi gayrimenkuller ve bunlara bağlı haklar, gayrimenkul ve bunlara bağlı hakların toplam değerinin %30’unun üzerinde olamaz. Mevzuat hükümlerinde yer alan fon portföyünde varlık yönetim sınırlamaları bunlardır.
Gayrimenkul Yatırım Fonundaki Katılma Payı Nasıl Alınabilir?
Gayrimenkul Yatırım Fonu içinde yer alan katılma payı kurul tarafından belirlenen standartlar yerine getirildiğinde alınabilir. Bunun için usulüne uygun olarak hazırlanan ihraç belgesi ile standart form gerekir. Duruma bağlı olarak kurul tarafından başka belge ve bilgiler istenebilir. İstenen tüm belge ve bilgiler bir araya getirildikten sonra kurula başvurulabilir.
İçtüzüğü tescilinden sonra fon katılma ihracı başvurusunun en geç altı ay içerisinde yapılması gerekir. Bu zamanda dilimi içinde fon işlemlerinin yapılacağı mekân, gerekli teknik donanım ve uygun muhasebe sisteminin oluşturulmuş olması istenir. Aynı zamanda yeterli sayıda personel ataması yapılmalıdır. Belirtilen süre içinde başvuru yapılmazsa ticaret sicilinden terkin ettirme kararı alınır. İçtüzük kurucu tarafından alınan bu karara ait belgeler altı gün içinde gönderilir.
İhraç edilmek istenen katılma payı için ilgili ihraç belgesinin kurul tarafından onay almış olması gerekir. Katılma payı ihracı için ayrı bir izahname oluşturulmaz. Katılma payı ihraç belgesi kurul tarafından onaylandıktan sonra belgedeki satış tarihinden sonra belgede yer alan dağıtım kanalları ile yatırımcılara sunulabilir. Fon katılma paylarının sadece nitelikli katılımcılara satılma kuralı vardır.
Kimler Nitelikli Yatırımcı Olarak Kabul Edilir?
Talebe bağlı olarak profesyonel müşteri kabul edecek müşterilere nitelikli yatırımcı denir. Nitelikli yatırımcı olarak kabul edilmek için mevzuattaki tanımlara uymak zorunluluğu vardır. Nitelikli yatırımcı özellikleri kanuna göre aşağıdaki listede yer alan özelliklere karşılar. Nitelikli yatırımcı olarak kabul görmek için listedeki özelliklerden en az ikisini karşılamak gerekir.
- İşlem talebi göre piyasalar içindeki son bir yıldaki her üç aylık dönemde belirli bir işlem sayısına ve hacme ulaşmak gerekir. İşlem sayısı 10 adet ve hacim 500 bin TL olarak belirtilir.
- Nakit mevduat ve sermaye piyasası araçları gibi finansal varlıkların toplam değerinin belirli bir eşiği aşmış olması gerekir. Finansal varlıkların değeri en az 1.000.000 TL tutarından fazla olmalıdır.
- Nitelikli yatırımcı olacak kişinin belirtilen niteliklerden en az birine sahip olması gerekir. Nitelikli yatırımcı adayı en az 2 yıl boyunca finans alanında faaliyet gösteren üst düzey bir yönetici olmalıdır. Sermaye sektöründe hizmet veren alanda en az 5 yıl ihtisas personeli olarak çalışması gerekir. Sermaye Piyasası Faaliyetleri İleri Düzey Lisansı ya da Türev Araçlar Lisansı belgelerinden birine sahip olması gerekir.
- Yukarıda yer alan maddeler uygun görüldüğü taktirde kurul tarafından değiştirilmeye açıktır.
Fon Bilgilendirme Dokümanları Nelerden Oluşur?
Gayrimenkul Yatırım Fonu bazı dokümanlardan oluşur. Fon bilgilendirme dokümanları olarak bilinen bu belgeler kurulun esaslarına göre oluşur.
Fonun içtüzüğü: Portföyün kurucusu ve yöneticisi arasında portföyün belirli esaslara göre işletilmesini ve saklanılmasını sağlayan bir belgedir. Fon içtüzüğü, kurucu olmayan bir portföy yöneticisi önderliğinde de yönetilmeye açıktır. Bu içtüzük aynı zamanda vekalet akdi hükümlerine göre yönetimi de içeren bazı işlem şartlarını içerir.
Fonun ihraç belgesi: Fonun niteliğini ve satış şartlarını gösterir. Fon ihraç belgesinin standart formu kurul tarafından kararlaştırılır.
Yatırımcının bilgi formu: Fonun ne yapıda olduğunu ve yapılan strateji ile risk gibi bilgileri içeren bir formdur.
