Gayrimenkul alım satım işleminde dikkat edilmesi gereken önemli noktalar bulunmaktadır. Gayrimenkul alım-satım işlemlerinin resmi şekilde tapuda gerçekleştirilmesi en önemli noktadır.
Emlak alım-satım sürecinde ilgili ev, işyeri, dükkân, konut, arsa gibi mülkün fiziksel özelliklerine ve durumuna dikkat edilmesi gerekmektedir. Satışı yapılacak mülkün yapısı, bölgesi, çevresi, doğal afetler açısından riski, olası yıkım ve onarım giderleri gibi faktörler de önemlidir.
Gayrimenkul alım-satım işlemleri sırasında tapuda, mülkün adı, adresi, alanı, parsel numarası gibi bilgilerin doğru olduğu dikkatle incelenmelidir. Ayrıca gayrimenkul alım-satım işlemlerinde, alıcı ve satıcı arasında gayrimenkul fiyatı, ödeme şekli, tapu teslim koşulları ve sözleşme bozma koşulları da anlaşma yazılı olarak belgelenmelidir. Bu satış sözleşmesi noter huzurunda imzalanmalıdır.
Gayrimenkul satış sürecinde üzerinde önemle durulması gereken hususları şöyle sıralayabiliriz:
Çevre ve Emlak Vergi Borcu Sorgulama
Gayrimenkul alım-satım işlemleri sırasında gayrimenkulün eski çevre ve emlak vergi borcu olup olmaması gerekmektedir.
Emlak Vergisi Kanunu’na göre, gayrimenkulün satıldığı yıla veya önceki yıllara ait ödenmemiş çevre ve emlak vergisi borcundan alıcı ve satıcı birlikte yükümlüdür. Böylece gayrimenkulün birikmiş vergileri gayrimenkulün yeni sahibinden de tahsil edilebilmektedir.
Gayrimenkul alımı yapan kişi, ödediği tutarın kendinden önceki malike geçmesi için gereken işlemleri yapmalıdır. Gayrimenkul satışı yapan kişi de satış sonra takip işlemi ile karşılaşmamak için ilgili belediyeye emlak satış yapıldığına dair dilekçe vermelidir. Bu işlem sırasında varsa çevre ve emlak vergi borcunun da ödemesini yapmalıdır.
Gayrimenkul Değerleme Sorgulama
Gayrimenkul değeri tapuda doğru şekilde beyan edilmesi önemlidir. Gayrimenkul alımı tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından elde edilen kazançlar, değer artış kazancı olarak beyan edilmektedir.
Gayrimenkul değer artış kazançları ise %15-35 arasında değişen oranlarda gelir vergisine konu olmaktadır. Eğer söz konusu taşınmaz 5 yıldan erken sürede elden çıkarılır ve tapuda değeri düşük beyan edilmiş olursa satan kişi için yüksek tutarda gelir vergisi ödenmesi gündeme gelebilmektedir.
Fakat gayrimenkul miras ya da bağış yoluyla edinilmiş ise satış bedeli ne olursa olsun gelir vergisi ödenmemektedir. Bunun yanında en az 5 yıl elde tutulan gayrimenkullerin satışında da gelir vergisi ödenmemektedir. Ayrıca, gayrimenkul satış sürecinde mutabakat zaptı da oldukça önemlidir.
Mutabakat zaptı, gayrimenkul satışında alıcı ve satıcının satışı onayladıkları belgedir. Mutabakat zaptı, tapu tesliminden sonra noter huzurunda düzenlenmektedir. Mutabakat zaptı, gayrimenkulün satış bedelinin ödendiğini göstermektedir.
Tapu Harcı Hesaplanması
Gayrimenkul satış sürecinde tapu harcı tutarının doğru şekilde hesaplanarak ödenmesi oldukça önemlidir. Tapu harcı tutarı, gayrimenkulün gerçek bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. Bu bedel asgari emlak vergisi değerinden az olamaz.
Gayrimenkulün gerçek bedeli, söz konusu gayrimenkulün gerçek alım-satım bedeli olmak zorundadır. Gayrimenkulün hangi kapsamda olduğu da tapu harcı tutarının hesaplanmasında önemlidir. 4 yılda bir asgari emlak vergisi değerleri, VUK hükümlerine göre her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak belirlenmektedir.
Gayrimenkul satışı sırasında asgari emlak vergisi değerlerine dikkat edilmelidir. Tapu harcı tutarı hesaplama işlemlerinde, gayrimenkulün hangi kapsamda olduğu da önemlidir.
Emlak Vergisi Sorgulama
Gayrimenkul alım-satım sürecinde emlak vergisi bildirimi yapılması gerekmektedir. Emlak Vergisi Kanunu’na göre, ev, işyeri, konut, bina gibi mülklerin satışının yapıldığı yıla veya önceki yıllara ait ödenmemiş emlak vergisi borcu varsa burada alıcı ve satıcı yükümlüdür.
Gayrimenkulün satıcısı o yılın emlak vergisini ödemek zorundadır. Gayrimenkulün alıcısı da bir sonraki yılın emlak vergisinden yükümlüdür.
Gayrimenkul alan kişi, ilgili belediyeye gayrimenkulün satın alındığını dilekçeyle bildirmesi ve gerekli ödemeleri yapması gerekmektedir. Varsa gayrimenkulün birikmiş vergi borçları yeni sahibinden de tahsil edilebilir.
İvazsız İktisap Nedir?
İvazsız iktisap, ev, işyeri, dükkân, bina, arsa gibi herhangi bir taşınmazın eş veya çocuklar adına satın alınması ancak bedelinin aile reisi tarafından ödenmesidir. Bu durum, veraset ve intikal vergisini gerektiren bir karşılıksız intikal durumudur.
Karşılıksız intikal durumu ise veraset ve intikal vergisini gerektiren bir durumdur. İvazsız iktisap durumunda taşınmaza sahip olan eş veya çocuk beyanname vererek oranı %5-15 arasında değişebilen veraset ve intikal vergisini ödemekle yükümlüdür.
Fakat eğer aile reisi gayrimenkulün bedelini borç olarak vermişse, veraset ve intikal vergisi ödenmemektedir. İvazsız iktisap durumlarında veraset ve intikal vergisi doğru bir şekilde ödenmelidir.
Gayrimenkul alım satımı için hangi belgeler gereklidir?
- Tüzel kişiler için vergi dairesi bilgileri
- Alımı-satımı yapılacak gayrimenkule ilişkin tapu bilgileri
- Alıcı ve satıcının kimlikleri
- Alıcı ve satıcının 2’şer adet vesikalık fotoğrafı
- Gayrimenkule ilişkin ilgili belediyeden alınmış emlak vergisi değerini belirten belge
- Temsilin söz konusu olduğu vekaletname, temsilcinin nüfus cüzdanı ve bir adet fotoğrafı
Taşınmazın alım satım sürecinde işlemin gerçekleşmesini engelleyecek durumlar:
- Kişinin akli dengesinin yerinde olmaması
- Kişinin vesayet altında olması
- Kişinin kısıtlı olması
- Kişinin yabancı uyruklu olması
- Kişinin reşit olmaması
Bir gayrimenkulün hem alımında hem de satım işleminde dikkat edilmesi gereken noktalar vardır. Gayrimenkul alım-satım işlemleri resmi şekilde tapuda gerçekleştirilmektedir. Bu süreçte üzerinde önemle durulması gereken hususları şöyle sıralayabiliriz:
Çevre ve emlak vergilerini kontrol etmelisiniz: Gayrimenkul alım-satım işlemleri sırasında gayrimenkulün eski vergi borcu olup olmaması gerekmektedir. Bu işlemleri gerçekleştirirken dikkat edilmesi gereken birtakım noktalar mevcuttur. Emlak Vergisi Kanunu’na göre gayrimenkulün satıldığı yıla veya önceki yıllara ait ödenmemiş emlak vergisi borcundan alıcı ve satıcı birlikte yükümlüdürler. Böylece gayrimenkulün birikmiş vergileri gayrimenkulün yeni sahibinden de tahsil edilebilir. Gayrimenkulü satın alan kişinin ödediği bu tutar için kendinden önceki malike geçmesi gerekecektir. Gayrimenkul satanların bu gibi durumların önüne geçmek için emlak ve çevre temizlik vergileri konusunda bir takiple karşılaşmamak adına ilgili belediyeye gayrimenkulün satışının yapıldığını bir dilekçeyle bildirmelerinde yarar vardır.
Tapuda beyan edilen gayrimenkulün değerini kontrol etmelisiniz: Gayrimenkulün tapuda beyan edilen değeri ise ikinci olarak dikkat edilmesi gereken noktadır. Bir gayrimenkulün edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından elde edilen kazançlar gerçek kişiler açısından değer artış kazancı olarak beyan edilirler. Bu değer artış kazançları ise %15-35 arasında değişen oranlarda gelir vergisine konu olmaktadır. Eğer söz konusu taşınmaz 5 yıldan erken sürede elden çıkarılır ve tapuda değeri düşük beyan edilmiş olursa satan kişi için yüksek tutarda gelir vergisi ödenmesi gündeme gelebilmektedir, fakat gayrimenkul miras ya da bağış yoluyla edinilmiş ise satış bedeli ne olursa olsun gelir vergisi ödenmemektedir. Bunun yanında en az 5 yıl elde tutulan gayrimenkullerin satışında da gelir vergisi ödenmez.
Tapu Harcı: Bir gayrimenkulün alım-satımı sürecinde ödenecek tapu harcı tutarı da asgari emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. Bu tutar, söz konusu gayrimenkulün gerçek alım-satım bedeli olmak zorundadır. 4 yılda bir asgari emlak vergisi değerleri tespit edilmekte, sonrasında da her yıl VUK hükümlerine göre yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak yeni değerler tespit edilmektedir. Tapuda beyan edilecek alım-satım tutarı o yıl için belirlenmiş olan asgari emlak vergisi değerinin altında bir değerde olamaz.
Emlak Vergisi: Bir gayrimenkul satın alıyorsanız alımın yapıldığı yılın sonuna kadar ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimi vermeniz gerekmektedir. Satıcı gayrimenkulün satın alındığı yılın emlak vergisini ödemek durumundadır. Alıcı ise takip eden yılın emlak vergisi konusunda yükümlüdür.
