Genellikle inşaat ve yapı sektörü içerisinde olan kişilerin bildiği terimlerden olan gabari nedir? Bu kelime anlam olarak bir yanının yani binanın izin verilen ölçülerde binanın yüksekliğini ve genişliğini ifade etmektedir. Bir yapının kaldırımdan itibaren çatı kısmına kadar olan yüksekliğini ifade eden bu terim aynı zamanda tünel, köprü gibi yapılar için de kullanılmaktadır. Genel olarak da gabari arsa ve gabari hemen hemen birbirine yakın terimler olarak bilinmektedir. Gabari hesaplamaları ile binanın yüksekliği ve kat sayıları öne çıkarılabilir, bulunabilir nitelikte olmaktadır.
Gabari Ne Demek?
Gabari, Fransızca Gabarit sözcüğünden türemiştir. Gabari, boyut, ölçü ve kalibre anlamına gelmektedir. Gabari, beyaz eşya boyutları, köprü ve tünel yükseklikleri için kullanılmaktadır. Gabari, maksimum bina yüksekliği içinde kullanılmaktadır. Gabari değeri ise binanın kaldırım ile çatı arasındaki ölçümü ifade etmektedir. Gabari değeri bilinmesi durumunda arsa üzerinde yapılacak binanın kaç katlı olacağı da hesaplanabilir. Tapu işlemlerinde gabari ve emsal kelimeleri iç içedir.
Emsal Nedir?
Emsal, bir arsanın üzerine yapılacak olan inşaatın kesin sınırlarını belirlemek için kullanılan bir ifadedir. Bir yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına olan oranından elde edilen bir sayı olan Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) halk arasında emsal olarak bilinir. Bir inşaatın inşaat alanı, arsanın metrekaresi ile emsal değerinin (KAKS) çarpımı ile saptanır.
KAKS yani emsal, bir arsaya yapılabilecek inşaatın net alanının kaç metrekareye kadar olabileceğini belirtmektedir. KAKS, 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0 arasında değişen bir sayı olabilir. Örnekle açıklamak gerekirse 1000 metrekarelik bir arsa sahibinin emsali 0,5 olarak belirtilmişse bu arsa sahibinin yapabileceği inşaatın alanı 1000 x 0.5= 500 metrekaredir.
TAKS Nedir?
Taban Alanı Kat Sayısı ya da kısaltılmış haliyle TAKS yapılacak olan inşaatın taban alanın belirleme yönteminin genel adıdır. TAKS, inşaat proje yapım aşamasındaki bir terimdir. TAKS, yönetmelikte şu şekilde belirtilmektedir:
Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS): “Taban alanının imar parseli alanına oranı TAKS (Taban alanı kat sayısı) olarak ifade edilir. İmar planında bu oran açıkça belirlenmemiş ise taban alanı katsayısının; ayrık veya blok nizam olan yerlerde %40’ı, bitişik nizam olan yerlerde ise %50’yi geçmesi söz konusu değildir. Taban alanı kat sayısı hesaplanırken, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte göz önünde bulundurularak hesaplanır.”
Gabari ve Emsal Arasındaki Farkı Nedir?
Gabari ve Emsal (KAKS) birbiri ile sıklıkla karıştırılan ifadelerdir. Gabari ve Emsal birbirinden kesin olarak ayırmak gerekirse şöyle bir ayrım yapmak mümkündür.
Gabari: Bir inşaat alanına yapılacak binanın maksimum kaç kata kadar ulaşacağını ifade eden bir inşaat terimidir.
Emsal: Bir inşaat alanına inşa edilecek bina katlarının, arsaya oranla toplam inşaat alanını ifade eder.
Gabari Sınırlaması Nedir?
Bir arsada yapılacak yeni bir binanın ulaşabileceği maksimum yükseklik değeri, ilgili belediyenin izin verdiği ölçüde olmalıdır. İnşaat şirketleri, istedikleri yükseklikte bina yapma özgürlüğüne sahip değillerdir. Gabari sınırlaması için ilgili belediye tarafından belirlenecek çeşitli kriterler bulunmaktadır. Belediyelerin gabari sınırları için kriterleri:
- Arazi alanı
- Yükseklik
- Eşdeğer
Gabari Nasıl Belirlenir?
- Gabari, arsaya inşa edilecek yapıların yüksekliklerini ifade eder.
- Yükseklik, imar durumu belgesinde(H) olarak belirtilir.
- Gabarinin ölçüleri, arazinin yüzölçümü boyuna ve emsaline uygun olarak saptanır.
- Arsanın gabari ölçüleri, arsanın bağlı olduğu belediyenin izin verdiği ölçüler arasında olmak durumundadır.
Gabari Nasıl Hesaplanır?
Gabari hesabı inşaatı yapmayı planlayan kişi bilgi edinmek adına yapabilir. Fakat bundan asıl olarak sorumlu olan birim belediyelerdir. Belediyelerin gabari izinlerine göre hesaplamalar yapılmaktadır. Hesapla süreci is şu şekilde değerlendirilebilir;
- Arsa ve emsal değer çarpılır bu toplam olarak inşaat yapılacak alanı m2 cinsinden ifade etmektedir.
- Belediye tarafından belirlenen gabariden de çatı payı çıkarılmalıdır. Bu da kat olarak sonuç vermektedir.
- Kat başına olan alan hesaplaması için ise toplam inşaat alanının kat sayısına bölünmesi gerekmektedir.
Örnek olarak gabari 6.50 kaç kat? Gabari, 6.50, emsal değer 0,5 ve alan da 2000 m2 şeklinde düşünülürse,
- 2000 x 0,5 = 1000 m2
- 6.50 – 0,5 / 3 = 2
Yani yaklaşık olarak iki kat gibi bir yapıya izin verilebileceği düşünülebilir. Tabi ki en doğru hesaplama belediye tarafından yapılacaktır.
Gabari Hesaplama Örneği
Gabari hesaplama işleminde çatı için ayrılan oran genel orandan düşürülür. Yükseklik değerinde kalan 0,5 metrelik alan çatı için ayrılır. Çatı oranının düşmesinden sonra yükseklik 3,3 metreye bölünür. Böylece binanın kaç kat yapılacağı da belirlenmiş olur. Gabari hesaplama işlemine göre; 7,50 yüksekliğe sahip bir binanın en fazla 2 kat şeklinde inşa edilmesine izin verilir.
- Arsa x Emsal değeri: 1000 x 0,5 = 500 metrekare (toplam inşaat alanı)
- 7,5 (Gabari) – 0,5 (Çatı payı) / 3,3 = 2 kat
- Toplam inşaat alanı / Kat: 500 / 2 = 250 metrekare (Kat başına, toplam 250 metrekare inşaat yapılabilir)
Gabari Kat Sayısı Nasıl Hesaplanır?
Gabaride kat sayısı hesaplama işlemine göre örneğin her kat toplam inşaat alanı üzerinden 200 metre kare olarak belirlenmişse kat adeti 500 olarak gösterilmelidir. İhtiyaç fazlası ya da bütçe eksikliğinin olduğu durumlarda kullanılan arazi alanı değiştirilerek yapının daha geniş ölçülere yayılması sağlanabilir.
Gabarinin Olmadığı Tapularda Hesaplama Nasıl Yapılır?
Bazı tapularda gabari, yani maksimum yükseklik değeri yer almayabilir. Bu inşaat dilinde “H serbest” olarak ifade edilir. Bu durum istediğiniz bölgeye istediğiniz yükseklikte bina yapabileceğiniz anlamına gelmemektedir. Örnek üzerinden açıklayacak olursak, 1000 metrekarelik bir arsa 0,3 emsal ile 300 metrekarelik bir alana sahip olur.
İmarda yüksekliğin belirtilmediği durumlarda yani bir diğer deyişle “H serbest” durumu söz konusuysa kat başına 150 metrekarelik 2 katlı bir bina inşa etmek ya da kat başına 60 metrekarelik beş katlı bir bina inşa etmek de olasıdır fakat bu bina 300 metrekarelik sınırların dışına hiçbir zaman çıkamaz.
Bir Arsanın Gabarisini Bilmek Neden Önemli?
Bir arsanın gabarisini bilmek inşaata başlamadan önce yatırım anlamında önemlidir. Bu kapsamda yapılacak yapının yüksekliği ve alanı ücretlendirme kapsamında değerlendirilebildiği için önem arz etmektedir. Bunun dışında depreme dayanıklılık söz konusu olduğunda da gabari hesaplaması yapabilmek bina içerisindekileri korumaya yönelik olarak önemlidir. Fazla ve yanlış kat çıkımı istenmeyen sonuçlara yol açmaktadır.
Tapuda Gabari Sorgulaması
Genel olarak belediyeden elde edinilen bilgiler ile gabari hesaplaması yapılabilir. Bu anlamda gabari bilinmesinin önemlerinden bahsetmiştik. Tapuda gabari sorgulamasının yapılması da bu anlamda önem arz eden durumlardan biridir. Bunun sağlanması için yapının net yüksekliğinin bilinmesi gerekmektedir. Bu anlamda da yapının bulunduğu tapu müdürlüğü ile görüşülerek gabari bilgisi alınabilmektedir.
Binanın Kaç Katlı Olabileceği Nasıl Hesaplanır?
Yukarıda yapılan hesaplara bakıldığında belediye tarafından belirlenen gabariye göre gabari hesaplama ve buna karşılık da kat hesaplama yapılabilmektedir. Bunun için;
Belediyenin bildirdiği gabari kapsamında belirtilen miktardan 0,5 çatı farkı çıkarılır ve sonuç da 3 sayısına bölünür. Bu şekilde de kat sayısına ulaşılır.
Gabarisi Olmayan Arsalar
Arsa gabarisi tapuda gözükmüyor ise alan üzerinden hesaplama yapılması gerekmektedir. Bu şekilde alan gabari hesabı ile maksimum olarak inşa edilebilecek kat sayısına yine belediyenin bildirmesi ile ulaşılabilmektedir.
