Arsa üzerine yapılacak ev sayısı, arsanın büyüklüğü, imar planındaki yapılaşma koşulları ve ilgili belediyenin belirlediği imar yönetmeliklerine göre hesaplanır. Belediyelerin imar planları doğrultusunda belirlenen emsal (KAKS) ve taban alanı katsayısı (TAKS) oranları, bir arsa üzerine ne kadar inşaat yapılabileceğini ve kaç adet konut sığabileceğini belirleyen en önemli faktörlerdir. KAKS, arsaya yapılabilecek toplam inşaat alanını belirlerken; TAKS, inşaatın taban alanını belirler.
Örneğin, KAKS oranı 1 olan bir arsanın metrekaresi ile çarpılarak o arsa üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanı bulunur. Eğer arsa 1.000 metrekare büyüklüğündeyse ve KAKS oranı 1 ise, bu durumda toplam inşaat alanı 1.000 metrekare olur. Elde edilen inşaat alanı, dairelerin ortalama büyüklüğüne bölünerek çıkabilecek daire sayısı hesaplanabilir. Örneğin, ortalama her bir daire 100 metrekare ise, toplam inşaat alanını bu daire büyüklüğüne bölerek çıkacak daire sayısı (bu durumda 10 daire) bulunabilir.
Ancak çıkacak ev sayısı belirlenirken arsanın şekli, çevresel etkenler, asansör veya merdiven boşlukları gibi unsurlar da dikkate alınır. Ayrıca, her bölgenin kendi imar yönetmeliği gereği farklılık gösteren sosyal alanlar, yeşil alanlar ve otopark alanı gibi zorunluluklar olabilir. Dolayısıyla, arsa üzerinde yapılacak ev sayısı bu faktörlere göre nihai olarak belirlenir.
Toplam İnşaat Alanı ve Brüt İnşaat Alanı
Toplam inşaat alanı, bir arsa üzerine yapılacak tüm yapıların kapladığı toplam alanı ifade eder ve binanın tüm katlarındaki kapalı alanların toplamıdır. Bu alan, KAKS (kat alanı katsayısı) oranı ile belirlenir ve her yapı için farklılık gösterebilir. Toplam inşaat alanı hesaplanırken bina içerisinde kullanılan tüm kat alanları, kapalı alanlar ve teknik odalar gibi alanlar da dahil edilir.
Brüt inşaat alanı ise, yapı içerisindeki ortak alanlar, duvar kalınlıkları, asansör boşlukları gibi alanlar eklenerek elde edilen genişletilmiş alandır. Brüt inşaat alanı, net kullanım alanının ötesine geçer ve yapı içerisindeki tüm alanları kapsar. Bu nedenle, dairelerin net alanı ile brüt alanı arasında farklılık bulunur; genellikle brüt alan, net alandan daha büyük olur. Örneğin, 100 metrekare brüt alana sahip bir dairenin net kullanım alanı 80 metrekare olabilir.
Brüt ve toplam inşaat alanları, proje maliyetlerini ve kira/konut satış değerlerini doğrudan etkileyen önemli faktörlerdir. Brüt alan hesabına dahil edilen alanların doğru belirlenmesi, mülkün pazarlanması açısından da önemlidir; çünkü brüt alan genişlemesi, ev sahiplerinin daha fazla alan satın aldığını hissettirir ve yapının değerini artırabilir.
Arsa Ev Metrekare Hesaplama Nasıl Yapılır?
Arsa ev metrekare hesaplaması, arsanın büyüklüğüne ve imar planında belirlenmiş olan emsal (KAKS) oranına göre yapılır. Emsal oranı, bir arsaya yapılacak toplam inşaat alanını belirleyen katsayıdır. Emsal oranı, arsanın metrekaresi ile çarpılarak o arsa üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanını hesaplar. Örneğin, 1.000 metrekarelik bir arsanın KAKS değeri 1.5 ise, bu durumda 1.000 x 1.5 = 1.500 metrekarelik bir inşaat yapılabilir.
Bu hesaplama yapılırken, arsanın özellikleri ve imar koşulları dikkate alınır. Elde edilen toplam inşaat alanı, istenen dairelerin ortalama metrekare büyüklüğüne bölünerek kaç daire yapılabileceği belirlenir. Örneğin, toplamda 1.500 metrekarelik inşaat alanına sahip bir arsada, her biri 100 metrekare olan 15 daire yapılabilir.
Ancak, arsa üzerine yapılacak yapıların yüksekliği, sosyal alanlar ve otopark alanı gibi gereklilikler, yapılacak daire sayısını etkileyebilir. Bu nedenle, arsa metrekare hesabı yapılırken yerel imar yönetmeliklerine uygun olarak detaylı bir hesaplama yapmak ve yasal sınırları göz önünde bulundurmak önemlidir.
Arsa Metrekareye Göre Daire Hesaplama Nasıl Yapılır?
Arsa üzerine kaç daire yapılabileceğini belirlemek için, arsa alanı, emsal (KAKS) oranı ve inşaat yapılacak dairelerin ortalama büyüklüğü dikkate alınır. Öncelikle, arsanın metrekaresi ile emsal değeri çarpılarak, toplam inşaat alanı belirlenir. Örneğin, 800 metrekarelik bir arsada, emsal oranı 1.5 ise, toplam inşaat alanı 800 x 1.5 = 1.200 metrekare olarak hesaplanır.
Bu toplam inşaat alanını dairelerin ortalama büyüklüğüne bölerek yapılabilecek daire sayısı bulunabilir. Eğer her bir dairenin ortalama büyüklüğü 120 metrekare olacaksa, 1.200 metrekarelik alanda yaklaşık 10 daire yapılabilir. Ancak, dairelerin boyutu veya planlama değişiklikleri yapılacak daire sayısını doğrudan etkileyebilir.
Ayrıca, arsa metrekareye göre daire sayısı hesaplanırken, yapılacak yapıların yüksekliği, sosyal alan ve otopark gibi zorunlu alanlar göz önünde bulundurulmalıdır. Belediye tarafından belirlenen yapılaşma koşulları ve imar planları da bu hesaplamaları etkileyen önemli faktörlerdir.
İnşaat Azami Yükseklik Sınırına Göre Arsa Üzerine Ev Yapma
İnşaat yapılacak arsanın azami yükseklik sınırı, yapılaşma planında belirtilmiş ve yasal olarak belirlenmiş olan bir değerdir. Bu sınır, yapının kaç katlı olabileceğini ve yapının toplam yüksekliğini belirler. Belediyeler, bölgedeki yapılaşma yoğunluğunu ve çevresel etkileri dikkate alarak her bölge için farklı yükseklik sınırları belirler. Örneğin, şehir merkezinde yüksek kat sınırlamaları varken, kırsal alanlarda veya doğal sit alanlarında daha alçak yapılar istenebilir.
Yükseklik sınırı, yapı planlaması yapılırken önemli bir etkendir. Azami yükseklik sınırına göre, bir arsa üzerine yapılacak kat sayısı ve her katın yüksekliği belirlenir. Bu yükseklik sınırlaması, arsa üzerine yapılabilecek toplam daire sayısını da doğrudan etkiler. Yüksek katlı yapılarda daha fazla daire planlanabilirken, daha alçak yapılarda bu sayı azalabilir.
Yükseklik sınırını belirleyen yönetmelikler, binanın güvenlik standartlarını, doğal ışık ve hava dolaşımını da dikkate alır. Bu nedenle, inşaat yapılacak arsanın yükseklik sınırına uygun olarak planlanması, binanın hem yasalara uygun olmasını hem de güvenli ve konforlu bir yaşam alanı sunmasını sağlar.
Arsaya Ev Yapma Şartları
Bir arsaya ev yapmak için belirli yasal şartların sağlanması gereklidir. İlk olarak, arsanın imar iznine sahip olması gerekir; yani, imar planında yapılaşmaya uygun olarak gösterilmelidir. Bu izin, yerel belediyeden veya ilgili tapu müdürlüğünden alınır. İmar izni olmayan arsalar üzerine yapı yapmak yasaktır ve cezai işlem uygulanabilir. İmar izni alınarak, arsaya yapılacak yapının türü ve büyüklüğü belirlenir.
İkinci olarak, inşaat ruhsatı almak zorunludur. İmar izni alınmış arsalarda, inşaat ruhsatı ile inşaata başlanabilir. Bu ruhsat, yapılacak yapının projeye uygunluğunu, yapının büyüklüğünü ve kat sayısını belirler. İnşaat ruhsatı olmadan başlanan projeler, yasal sorunlar doğurabilir ve yapıların yıkımı söz konusu olabilir.
Ayrıca, çevresel etki değerlendirmesi (ÇED) raporu, elektrik ve su gibi altyapı izinleri de gerekli olabilir. ÇED raporu, yapının çevreye olan etkilerini değerlendirirken, altyapı izinleri ise su, elektrik ve diğer temel ihtiyaçların sağlanmasını güvence altına alır. Bu şartlar sağlanmadan yapılan yapılar, yasal olarak geçerli sayılmayabilir.
Arsaya Ev Yapmak İçin Gerekli Belgeler
Bir arsaya ev yapmak için gereken belgeler arasında imar izni, inşaat ruhsatı, mimari proje ve yapı denetim belgesi bulunur. İmar izni, arsanın imara uygun olduğunu gösteren belgedir ve yerel belediyeden temin edilir. İmar izni alınmadan yapı inşa etmek yasaktır ve imara aykırı yapıların yıkılması gündeme gelebilir. Bu izin, yapılacak evin yasal olarak geçerliliğini sağlar.
İnşaat ruhsatı, yapı projesinin belediyenin imar planlarına uygun olduğunu ve inşaata başlanabileceğini gösterir. İnşaat ruhsatı olmadan yapılan yapılar, kaçak yapı olarak değerlendirilir ve yasal sorunlarla karşılaşabilir. Ayrıca, mimari proje ve mühendislik planlarının da belediyeye sunulması gereklidir. Bu projeler, yapının yapısal güvenliğini sağlamak ve yapının yönetmeliklere uygun olarak inşa edilmesini garantilemek için gereklidir.
Ek olarak, çevresel etki değerlendirme (ÇED) raporu ve yapı denetim belgesi gibi belgeler de önemlidir. ÇED raporu, çevreye olabilecek olası etkileri değerlendirirken; yapı denetim belgesi, yapının inşaat sürecinde düzenli olarak denetlendiğini gösterir. Bu belgeler, hem yapının güvenliğini sağlamak hem de yasal süreci güvence altına almak için zorunludur.
