Toplu yaşamın yaygınlaşması ile ortak ihtiyaçlar da gündeme gelmektedir. Bu ihtiyaçların giderilmesi işlemi de ihtiyaç haline gelmiştir. Bu işleri yapmak ve organize etmek için oluşturulan sisteme apartman ve site yönetimi denmektedir. Bir apartmanda yöneticilerin aldığı hatalı kararlar veya yerine getirilmeyen sorumluluklar tüm maliklerin ceplerine ilave sorumluluk getirir. Bir sitenin yönetiminde seçilen yönetim, tüm sitenin ortak alanlarının bakım, onarım ve tadilat işleri ile ilgilenmektedir.
Site Yönetimi Nedir?
Kapsamlı olarak açıklamak gerekirse, insanların topluca yaşadığı ve iş yaptığı apartman, toplu konut, residance, plaza, iş merkezi gibi yerlere; bahçe bakımı, çevre düzenlemesi hizmeti, peyzaj, havuz bakım hizmeti, temizlik hizmeti, binadaki teknik bakım onarım hizmeti, hukuki ve idari işler hizmeti, güvenlik ve danışma personeli hizmeti gibi ihtiyaç olunan hizmetlerin sağlanmasıdır. Bu hizmetler profesyonel bir yönetim çatısı altında toplanır. Bağımsız bölüm yöneticilerinden oluşan site yönetimi, apartman yöneticileri içinden seçilir. Birçok kişinin yaşadığı konutlarda yaşam tamamen başlayana kadar sorunları azamiye indirmek için geçici yönetim seçilir.
Toplu geçici yönetimin süresi 2 yıl olarak sınırlandırılmıştır. Geçici yönetim 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının Toplu Yapılara ilişkin özel hükümler çerçevesinde 73. Maddede düzenlenmiştir. Bir site yönetiminin içeriğinde ödenmesi gereken aidatlar ve yaşam alanlarında uyulması gereken kurallar gibi birden fazla iş kolu mevcuttur. Kat sahipleri ve/veya kiracılara karşı tarafsız ve eşit yönetim anlayışı sergilemesi gereken Site Yönetim Hizmeti ‘Kat Mülkiyeti Kanunu’ esas alınarak yapılır.
Site Ve Apartman Yöneticilerinin Görevleri Nelerdir?
Site ve apartmanlar kendi seçtikleri yöneticiler ile idari süreçleri yönetmektedir. Bu süreçte de seçilen yöneticilerin kanun kapsamında belirlenen yükümlülükleri ve görevleri bulunmaktadır. Site ve apartman içerisindeki tüm işlemleri bu mevzuatlara göre yürütmek durumundadırlar. Bu anlamda site ve apartman yöneticilerinin görevleri nelerdir?
- Kat malikleri adı verilen kurul kapsamında belirlenen görevleri yerine getirmek
- Gayrimenkulün korunmasını, bakımı ve onarımını sağlamak
- Gayrimenkulün sigortalanmasını sağlamak
- Gayrimenkulün giderleri için her yılın ilk ayından kat maliklerinden gerekli ücretleri toplamak
- Bağımsız alanların kira toplamalarını sağlamak ve ödemeleri, borçları takip etmek
- Tebligatları kabul etmek
- Gayrimenkulün korunması için gerekli tedbirlerin alınmasını sağlamak
- Borcu olan kat malikleri ile ilgili olan hukuki süreçleri yönetmek
- Toplanılan ücretler için hesap açtırmak
- Toplantıları gerçekleştirmek
Bu ve bunun gibi pek çok konuda görevi olan site ve apartman yöneticilerinin bu görevleri Kat Mülkiyet Kanunu çerçevesinin 35. Maddesi kapsamında belirlenmiştir.
Neden Apartman Ya Da Site Yönetimi Gereklidir?
Toplu yaşam alanlarından olan apartman ve siteler için yönetim oluşturulması ortak kararların demokratik şekilde alınabilmesi için önemlidir. Bu kapsamda neden apartman ya da site yönetimi gereklidir?
Eğer bu topluluklar olmaz ise apartman veya sitenin genel yönetimi, bakımı, sorunları, aidatları, kat maliklerinin sorunları gibi durumlar ile ilgilenecek kimse olmayacaktır. O nedenle küçük bir toplum olarak da görülebilecek olan apartman ve sitelerin yönetim kadrosu ile belirli kararlar çerçevesinde yönetilmesi tüm komşular arasındaki huzuru sağlayacak, toplu şekilde yaşamayı ve yaşam alanını güzel, kullanışlı tutmayı da beraberinde getirecektir. O nedenle yönetim mutlaka toplu alanlarda olmalıdır.
Apartman Yöneticisi Seçimi Nasıl Yapılır?
Apartman yöneticisi o binada oturmayan, ev sahibi olmayan bir kişi de olabilir ve kat maliklerinin oyuyla seçilir. Apartman yönetiminin nasıl olacağına kat malikleri karar vermektedir. Kat malikleri tarafından seçilen kurula yönetim kurulu denmektedir. Bir binada sekiz ve üzeri bağımsız bölüm yer alıyorsa kat mülkiyeti kanununa göre apartman yönetimi oluşturulması zorunlu tutulmaktadır. Apartman yöneticileri 1 yıl için ve o binadaki maliklerin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğa bakılarak seçilirler. Yani eğer binada farklı büyüklükte daireler varsa oylar eşit değerlendirilmez. Her yıl kat maliklerinin kanunen zorunlu olan yılda bir toplantısında apartman yöneticileri yeniden seçilmektedir. Daha önce seçilmiş olan eski kişiler de tekrar seçilebilir bununla ilgili bir kısıtlama yoktur.
Apartman toplantılarında komşular bir karar veremezler ve yönetici seçemezler ise ilgili Sulh Mahkemesine müracaat ederler. Mahkeme kat maliklerini dinler ve bir yönetici belirler ve çok özel bir durum olmadığı sürece bu yönetici altı ay içerisinde hiçbir şekilde değiştirilemez. Toplu konut niteliğine sahip olan sitelerde toplantılar yılda bir yapılabilir. Yönetim kurulları en geç 2 yılda bir olmak üzere belirledikleri yönetim planına uyarak bir araya gelmek durumundadırlar. Yönetim planında belirli bir zamanın gösterilmediği durumlarda ise ikinci takvim yılının ilk ayı toplanılır.
Site Ve Apartman Yönetiminde Kararlar Nasıl Alınır?
Apartmanda sekiz ve sekizden fazla bağımsız alan var ise bir apartman yöneticisi bulunması zorunludur. Bu kapsamda oluşturulan kat malikleri kurulu ile de çeşitli toplantılar düzenlenerek sitenin ihtiyaçları, gereklilikleri saptanmaktadır. Bu açıdan bakılacak olursa site ve apartman yönetiminde kararlar nasıl alınır?
Öncelikli olarak apartman toplantısı gerçekleştirilmektedir. Toplantı yılsa bir defadan az olmamak şartı ile toplanmalıdır. Toplantıda konuşulan konular kat malikleri tarafından oy hakkı ile sonuçlandırılmaktadır. Bu nedenle karar alınması için kat maliklerinin bir defa oy kullanma şansları bulunmaktadır. Eğer kat maliki orda değilse de vekâlet edecek bir kişi tarafından oyu sunulabilmektedir.
Apartman Yöneticisi Maaş Alır Mı?
Belirli sorumlulukları olan apartman yöneticisi maaş alır mı? Bu sorunun cevabı için dört farklı seçenek mevcuttur. Yönetim planında bir ücret belirlendiyse yönetici maaş alabilir. Bunun dışında sözleşme yapılarak bir maaş belirlenmiş olabilir, kat malikleri bir ücret belirlemiş olabilirler ya da yönetici maaş almamayı tercih edebilir. Bu anlamda kesin olacak maaş alacak ya da almayacak diye bir durum söz konusu değildir.
Profesyonel Site Yönetimi Nedir?
Bazen komşular arasında apartman ve sitelerde toplanamayan aidatlar, alınamayan kararlar sürekli çıkan tadilat masrafları sorunlara sebep olmaktadır. Yöneticilik ve komşuluk arasında sıkışan kat maliklerinin yardımına yönetim şirketleri koşmaktadır. Asansörcüden temizlikçiye, avukattan güvenlikçiye kadar birçok çözüm ortağı ile çalışan yönetim şirketleri yönetim sorunlarına çözüm getirmektedir.
Yönetim şirketleri özellikle aidat toparlanma sürecindeki sıkıntılara yönelik çözümler üretirler. Sürtüşmeler bu şekilde yapılan yönetimlerde daha rahat son bulmaktadır. Bu şirketlerin bir avantajı da gereksiz, tadilat işleri ile binayı uğraştırmamasıdır. Bunun yanında profesyonel site yönetimleri asansör servis hizmetleri ile temizlik hizmetlerinde çok uygun fiyatlar sunarak, kat maliklerine yüksek masraf çıkarmazlar.
