Ana taşınmazlar olarak adlandırılan mallar genel olarak tapu sicilinde, yapı olarak kat irtifakının kurulduğu ya da üzerinde yapı olmayan taşınmazlardır. Taşınmazlar, Medeni Kanunu’nun 998. Maddesi uyarında tapu sicilinde belirlenmiştir.
Tapu işlemleri sırasında vatandaşlarımız, anlamını merak ettiği pek çok ifade ile karşı karşıya gelmektedirler. Daha bilinçli bir şekilde hareket etmek için bu terimleri bilmekte fayda vardır. Tapu kavramları arasında en çok merak edilenlerden biri de Ana Taşınmaz Niteliği kavramıdır. Peki ana taşınmaz niteliği kavramı nedir?
Ana Taşınmaz kavramı sahip olduğumuz taşınmaz malları ifade etmekte olan bir tabirdir. Taşınmaz mallar kendi içinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakına göre ayrılırlar. Bu nedenden dolayı kat irtifakı veya kat mülkiyetini ilgilendiren bu taşınmazlar için “Ana Taşınmaz Niteliği” ifadesi bulunmaktadır. Bu ana yapılardan biri, üzerinde yapı bulunmayan yerler, diğeri ise üzerinde yapı olan yerlerdir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan dolayı taşınmazlar böyle adlandırılırlar. Burada taşınmazlar “ana taşınmazlar” veya “ana gayrimenkul” olarak iki sınıfa ayrılırlar.
Bir taşınmaz içerisinde tek başına kullanılmaya müsait ve bağımsız bölümler bulunmaktadır. Taşınmazın esas yapısına ana yapı ismi verilir. Taşınmazın bağımsız bölümleri dışındaki yerler ise “eklenti” olarak bilinir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, “bağımsız bölüm” olarak bilinen yerlerin “kat mülkiyeti” olarak kabul edilmesidir. Bu yerler dışında kalan alanlar ise “ortak kullanım alanı” olarak tanımlanır. Kat mülkiyeti sahiplerine ise malik adı verilir.
Ana Taşınmaz Yönetimi Nasıl Yapılır?
Tüm ana taşınmazların bir yönetime ihtiyaçları vardır. Ana taşınmazın yöneticileri işlerini kanunun belirlediği çerçevede ve ilgili kanuna aykırı olmayacak şekilde yapmalıdır. Ana taşınmazlarda yönetici seçimi yukarıda belirttiğimiz malikler tarafından gerçekleştirilir. Çeşitli zamanlarda toplantılar düzenlenerek ana taşınmazların yönetimini daha sağlıklı bir hale getirmek amaçlanır. Toplantılarda alınan kararlar malikleri bağlayıcı nitelikte olmaktadır. Toplantı ve çoğunluk kararına itibar etmeyen malikler hakkında yasal süreç başlatma durumu söz konusudur. Ana taşınmazlarla ilgili merak edilen bir diğer konu ise taşınmazın sigortalanmasıdır. Bu sigortalanma kapsamında yönetimin ve maliklerin onayı ile yaptırılan sigorta işlemlerinde her malik kendi payı çerçevesinde bir tutar ödemekle sorumlu olacaktır.
Taşınmaz eşya kavramı da ana taşınmaz gibi merak edilen bir konudur. Kısaca özüne zarar verilmeden, bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan eşyalar, taşınmaz eşya kapsamına girmektedir. Taşınmazlar Medeni Kanun’a göre sınırlıdır. Örnek vermek gerekirse, İcra İflas Kanunu’na göre; gemiler taşınmaz olmalarına rağmen, Medeni Kanunu’na göre taşınmaz sayılmamaktadırlar.
Ana taşınmaz denince akla gelen kavramlardan biri de taşınmaz niteliğinde arazidir. İnsan müdahalesiyle sınırlandırılmış olan toprak, mal olarak nitelendirilmektedir. Bundan dolayı arazi kavramı, Medeni Kanunu’na göre önemli bir hal alır. Kanuna göre sınırlandırılan toprak “parsel” olarak adlandırılır. Kadastrosu olan yerlerde kadastro planı uygulanır ve kadastro olmamış yerlerde kayıtları tutan fen memurları ya da mühendislere yaptırılan taşınmaz haritaları, bu arazilerin sınırlarını ifade eder.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 634 sayılı hükümleri kapsamına göre kat mülkiyetiyle ilgili bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydedilmesi gerekir. Kanun çerçevesinde tamamlanan yapılarda; kat, daire, iş broşu, dükkân, mahzen, depo, mağaza gibi bölümler, ayrı ayrı kullanılmaya elverişli olanlar açısından bağımsız mülkiyet hakkı kurur. Taşınmaz içerisinde yer alan her bağımsız bölümde, kat mülkiyeti sicilinde ayrı sayfa yapılır. Sonuç olarak kat mülkiyetine alınmış her bağımsız bölüm, taşınmaz statüsünde işleme tabi tutulmaktadır.
