İcradan ev almak, yatırımcılar ve uygun fiyatlı konut arayanlar için cazip bir seçenek olabilir. Ancak, bu süreç diğer gayrimenkul alım süreçlerine kıyasla daha karmaşık ve dikkat gerektiren bir işlem olduğu için, birçok ayrıntıyı bilmek ve süreci iyi anlamak önemlidir. Bu yazıda, icradan ev almanın ne anlama geldiğini, sürecin nasıl işlediğini, dikkat edilmesi gereken önemli noktaları ve potansiyel avantajları ele alacağız.
İcradan Ev Almak Nedir?
İcradan ev almak, borcunu ödeyemeyen bir kişinin gayrimenkulünün icra yoluyla satışa çıkarılması ve bu evin ihale yoluyla satın alınması anlamına gelir. Borçlu kişi, kredi borcu, vergi borcu veya başka nedenlerle borcunu ödeyemediğinde, alacaklı taraf borcun tahsil edilmesi için icra dairesine başvurur. Mahkeme kararıyla icra süreci başlar ve borçlunun mülkiyeti altındaki gayrimenkuller, icra dairesi tarafından satışa çıkarılır. Bu satış genellikle açık artırma yoluyla gerçekleştirilir ve en yüksek teklifi veren kişi gayrimenkulün yeni sahibi olur.
İcradan ev almanın en cazip yanı, evlerin piyasa değerine göre genellikle daha düşük fiyatlarla satışa sunulmasıdır. Ancak bu durum her zaman geçerli olmayabilir ve her icra satışı kazançlı bir fırsat sunmayabilir. Sürecin nasıl işlediğini anlamak, riskleri minimize etmek ve bilinçli bir yatırım yapmak için önemlidir.
İcradan Ev Nasıl Alınır?
İcradan ev almak, belirli bir süreç ve dikkat gerektirir. Bu süreçte en temel aşamalar, icra dairesinin düzenlediği ihale süreci ve tapu devriyle tamamlanır. İşte adım adım icradan ev alma süreci:
1. İcrada Satılık Gayrimenkulleri Araştırma
İcradan ev almak isteyenlerin ilk yapması gereken şey, icra yoluyla satışa sunulan gayrimenkulleri bulmaktır. İcra daireleri tarafından satışa çıkarılan gayrimenkuller, ilan sitelerinde veya icra dairelerinin kendi duyuru platformlarında ilan edilir. Ayrıca, bu satışlar Resmi Gazete veya İcra İlanları adlı gazetelerde de yayımlanabilir. Evin bulunduğu ilin icra müdürlükleri tarafından duyurulan bu ilanlarda, evin değeri, ihaleye katılmak için gereken teminat tutarı ve ihale tarihleri belirtilir.
Online ilan platformları ve Resmi İlan Portalı (https://www.ilan.gov.tr) üzerinden satışa sunulan icralık gayrimenkulleri bulmak mümkündür. Bu ilanları dikkatle incelemek ve evin durumu, fiyatı, ihaleye katılım şartları gibi önemli detayları not etmek gereklidir.
2. Evin Fiziki ve Hukuki Durumunu İnceleme
İcradan ev almak, bazı riskler taşıyabilir. Bu nedenle, satışa sunulan evin fiziki ve hukuki durumunu dikkatlice incelemek önemlidir. Satın almak istediğiniz evin bulunduğu tapu dairesinden, evin tapu kaydını inceleyerek evin üzerindeki haciz, ipotek veya diğer yasal durumları öğrenmek gerekir. Evin üzerinde haciz varsa, bu durum evin satışıyla birlikte ortadan kalkar, ancak diğer bazı yasal sorunlar devam edebilir.
Fiziki açıdan ise, evin yerinde görülmesi önemlidir. İcradan satılan evlerin bazen içi boşaltılmamış olabilir ve içinde hala kiracılar veya eski sahipleri bulunabilir. Bu durum, evin tahliye edilmesi sürecini uzatabilir ve ek masraflar yaratabilir. Bu yüzden, evin mevcut durumunu bilmek ve yerinde incelemek faydalıdır.
3. İhaleye Katılım
İcra yoluyla satışa çıkarılan gayrimenkuller, ihale usulüyle satılır. İhaleye katılmak isteyenlerin belirli bir teminat yatırması gerekmektedir. Genellikle gayrimenkulün ekspertiz değeri üzerinden yüzde 20 oranında bir teminat tutarı belirlenir ve bu tutar ihale öncesinde icra dairesine yatırılmalıdır. Teminat, genellikle nakit olarak veya banka teminat mektubu şeklinde kabul edilir.
İhaleye katılım iki aşamalıdır:
- Birinci İhale: İlk ihale süreci, gayrimenkulün ekspertiz değerinin yüzde 100’ü üzerinden başlar. Eğer ilk ihalede yeterli teklif verilmezse, ikinci ihale sürecine geçilir.
- İkinci İhale: İlk ihalede alıcı çıkmadığı takdirde, gayrimenkul ikinci ihale sürecine geçer ve burada gayrimenkulün yüzde 50’si üzerinden teklifler kabul edilmeye başlar. Bu aşamada fiyatlar genellikle daha düşük olur ve alıcılar için daha cazip hale gelir.
İhale sürecinde teklif verenler, en yüksek teklifi verene kadar fiyat artırabilir. En yüksek teklifi veren kişi, ihale sonucunda gayrimenkulü satın almaya hak kazanır.
4. Ödeme ve Tapu Devri
İhaleyi kazanan kişi, belirlenen süre içinde ihalede verdiği teklife karşılık gelen bedeli ödemelidir. Genellikle bu süre 10 gündür. Bu ödeme tamamlandıktan sonra, icra müdürlüğü tarafından satış işlemi onaylanır ve tapu devri işlemleri başlatılır. Satın alınan gayrimenkul, resmi tapu dairesinde tapuya tescil edilir ve yeni sahibi adına kayıt altına alınır.
Tapu devri sırasında, satın alınan gayrimenkulün tapu harcı ve diğer yasal masrafları alıcı tarafından ödenir. Tapu işlemleri tamamlandığında ise gayrimenkul resmen alıcının mülkiyetine geçmiş olur.
5. Evin Tahliyesi ve Diğer İşlemler
Eğer icradan satın alınan evde hala kiracılar veya eski sahipleri bulunuyorsa, evin tahliye edilmesi gerekebilir. Bu tahliye işlemi için icra dairesine başvurmak ve resmi tahliye sürecini başlatmak gerekmektedir. Bu süreç, kiracının veya evde oturan kişinin gönüllü olarak çıkmaması durumunda icra yoluyla tahliye edilmesini içerir. Tahliye işlemleri genellikle zaman alabilir ve ek maliyetler doğurabilir. Bu yüzden, icradan ev almayı düşünenlerin tahliye süreçlerine de hazırlıklı olmaları gereklidir.
İcradan Ev Almanın Avantajları
İcradan ev almak, yatırımcılar ve uygun fiyatlı konut arayanlar için cazip fırsatlar sunabilir. En büyük avantajlarından biri düşük fiyatlarla konut satın alma imkânıdır. İcra yoluyla satışa çıkarılan gayrimenkuller, genellikle piyasa değerinin altında fiyatlarla satışa sunulur. Bu durum, ev sahibi olmak isteyenler için oldukça cazip olabilir. Özellikle ikinci ihalelerde, ekspertiz değerinin yarısına kadar düşük fiyatlarla ev sahibi olmak mümkündür. Bu da yatırımcılar için kârlı bir fırsat anlamına gelir.
Bir diğer avantaj, yatırım fırsatlarının geniş olmasıdır. İcradan alınan evler, piyasa değerinin altında satın alındığı için zamanla değer kazanma potansiyeline sahiptir. Eğer alınan ev, gelişmekte olan bir bölgede yer alıyorsa, konutun gelecekteki değeri artabilir ve bu durum yatırımcıya ciddi kazançlar sağlayabilir. Ayrıca düşük rekabet, icra ihalelerinde daha kolay ve uygun fiyatlarla mülk sahibi olmayı mümkün kılar. İhaleye katılım genellikle daha sınırlı olduğundan, daha az kişiyle rekabet etmek, fiyatları da makul seviyede tutar.
İcradan Ev Almanın Dezavantajları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
İcradan ev almanın dezavantajları da mevcuttur. Bunların başında, yasal sorunlar gelir. İcralık bir evin üzerinde haciz, ipotek veya başka yasal yükümlülükler olabilir. Her ne kadar bu yükümlülüklerin çoğu satış sonrasında kalksa da, bazı durumlarda alıcılar bu sorunlarla başa çıkmak zorunda kalabilir. Bu nedenle, tapu kayıtlarının ve yasal durumun dikkatlice incelenmesi gerekir. Evin mevcut sahiplerinin borçlarından doğan yükümlülükler veya başka davalar, süreci daha da karmaşık hale getirebilir.
Ayrıca, tahliye sorunları da önemli bir dezavantajdır. İcradan alınan bazı evlerde hala kiracılar veya eski sahipler ikamet edebilir. Bu kişilerin tahliyesi yasal yollarla yapılmak zorunda kalabilir ve bu süreç uzun ve maliyetli olabilir. Tahliye sürecinin karmaşıklığı, icradan ev almayı düşünen yatırımcıların göz önünde bulundurması gereken önemli bir husustur. Diğer bir dezavantaj ise evin fiziki durumunu incelemenin zorluklarıdır. Çoğu durumda, icradan alınan evler, içten veya dıştan detaylı bir şekilde incelenemeyebilir. Bu da, satın aldığınız mülkün beklediğinizden daha fazla onarım gerektirmesi durumunda sizi beklenmedik maliyetlerle karşı karşıya bırakabilir.
