Hem inşaat hem de gayrimenkul sektöründe sıkça adı geçen arsa değeri, bir arazi parçasının ekonomik değerini ifade eden bir terimdir. Bir arsanın değeri bulunduğu konuma, ulaşım imkanlarına ve arsanın bulunduğu bölgedeki sosyal imkanlara göre değişkenlik göstermektedir. Arsa ne kadar fazla imkana sahipse, arsanın değeri bir o kadar artmaktadır.
Arazideki birim başına düşen fiyatı ifade eden arsa birim değeri, kişini ne kadar kar sağlayacağını da belirlemektedir. Arsa ve mimar sahipleri, ilgili arsa üzerinde herhangi bir projeye başlamadan önce arsa değeri hesaplaması yapmalı, arsanın rayiç bedelini belirlemeli ve arazinin değeriyle ilgili edilebilecek bütün bilgilere sahip olmalıdır. Böylelikle projeyi belirledikten sonra nasıl bir yol izleneceği, arsanın nasıl kullanılacağına ve satışa çıkacağı değeri gibi bir takım bilgiler elde edilir.
Arsa Değerini Belirleyen Faktörler Nelerdir?
Arsa değerini öğrenmek, hem gayrimenkul yatırımcıları için hem de bölgesel planlama ve kentsel gelişim içi büyük bir önem taşımaktadır. Potansiyel yatırımların değerlendirilmesi, mülk alım satımlarının optimize edilmesi ve hakkaniyetli bir mülkiyet vergilendirme sisteminin oluşturulması için arsa değerinin doğru bir şekilde hesaplanması gerekmektedir. Ancak arsa değerini belirleme sürecinde dikkat edilmesi gereken bazı faktörler bulunmaktadır. Bu faktörler aşağıdaki gibidir:
Doğru Veri Toplama
Bir arsanın değerlendirmesi yapılırken arsanın konumu, büyüklüğü, çevresel faktörleri, ulaşım ve sosyal imkanları göz önünde bulundurulmaktadır. Bu verilerin doğruluğu ve güncelliği, değerlendirme sonucu için önemli bir rol oynamaktadır. Aksi taktirde değerlendirmede olumsuz sonuçlarla karşılaşmak mümkündür.
Yakın Çevrede Bulunan Arsa Değerleri
Arsa değerlendirmesi yapılırken, arsanın bulunduğu bölgedeki piyasa değerlendirmelerini baz altına almakta fayda vardır. Böylelikle arsanın yaklaşık değerini belirlemek daha kolay bir hal alacaktır.
Arsanın İmar Durumu
Arsanın değerini belirleyen en kritik noktalardan biri olan imar durumu, arsanın potansiyelini doğrudan etlilemektedir. Dolayısıyla inşaatın büyüklüğü, derinliği ve kat sayısı gibi imar durumunun temel özellikleri detaylı bir şekilde incelenmesi gereklidir.
Arsanın Büyüklüğü
Arsanın yüzölçümü anlamına gelen arsa büyüklüğü arttıkça arsanın değeride artış göstermektedir. Bu yüzden arsanın büyüklüğü, değerini belirlemek için büyük bir etkendir.
Arsanın Şekli
Arsa değerini belirleyen faktörlerden bir diğeri de arsanın şeklidir. Arsa ne kadar eğimsiz bir arazide konumlanmış ise arsanın değeri bir o kadar artış göstermektedir. Bunun yanı sıra eğer arazinin uzunluğu dikdörtgen bir alana sahipse arsanın değeri daha düşük olmaktadır. Bunun nedeni ise kare arazilerin inşaat yapımı için daha kullanışlı bir alana sahip olmasıdır. Bu yüzden kare arazilerin değeri daha yüksek olmaktadır.
Arsanın Yakınlarında Bulunan Olanaklar ve İmkanlar
Arsa değerini arttıran bir başka etken de arsanın çevresinde bulunan imkanlardır. Bunlar; ulaşım imkanı ve alışveriş merkezine yakın olmasının yanı sıra market, fırın, eczane, hastane, belediye ve okul gibi yerlere de yakın olmasıdır. Bu sayede günlük temel ihtiyaçlara ya da sosyal hayata daha kolay bir erişim sağlanabilmektedir.
Alanında Uzman Kişilerden Yardım Alma
Arsa değerlendirmesi yaparken, alanımda uzman bir kişiden destek almak arsa değerini arttırabilir. Uzman kişilerden destek almak, doğru ve güncel bilgilerle arsa değerlendirme sürecinin daha kolay ve hızlı gelişmesine yardımcı olabilir.
Arsanın Hukuki Faktörlerini İncelemek
Arsanın hukuki durumu hakkında detaylı bir araştırma yapmak önemli bir aşamadır. Bunun sebebi ise arsanın üzerindeki hukuki kısıtlamaların, mülkiyet haklarının ve çevresel düzenlemelerin arsanın değerinin belirlenmesinde büyük bir rol oynamasıdır.
Detaylı Raporlama
Detaylı raporlama, arsanın değerini belirlemek için oldukça önemli bir noktadır. Detaylı ve anlaşılabilir bir şekilde raporlanan değerlendirme sonucu bilgileri, arsanın değerinin artmasına yardımcı olmaktadır.
Arsa Değeri Nasıl Hesaplanır?
Bir arsanın değeri hesaplanırken, öncelikle arsanın imar durumuna, büyüklüğüne, şekline, ulaşım ve sosyal imkanlarına bakılır. Bununla birlikte arsa değerinin hesaplaması yapılırkenki en önemli noktalardan biri de ekspertiz raporudur. Ev ya da arsa gibi taşınmaz malların değerlendirme uzmanları tarafından incelenmesi ve analiz edilmesi sonucunda oluşturulan ekspertiz raporu, arsa değerini hesaplarken doğru bilgilerle hareket etmek açısından büyük bir önem taşımaktadır.
Bunun yanı sıra arsa değeri hesaplanırken, bir emlak danışmanı ya da uzman bir mühendisten yardım alınması, bu kişilerin güncel piyasa koşullarını ve arsa değerlendirme yöntemlerini daha iyi bildiklerinden ötürü değerlendirme yapılırken en doğru bilgilere ulaşılmasında büyük bir rol oynar.
Arsa Değeri Hesaplama Formülü
Arsa değeri hesaplama formülü için öncelikle ilgili arsanın en yakın mesafesinde bulunan üç arsa seçilir. Ardından bu üç komşu arsanın metrekare değerlerinin toplamı hesaplanır ve her bir arsanın rayiç bedeli olarak da adlandırılan piyasa değeri de ayrı ayrı toplanır. Daha sonrasında eşde edilen piyasa değerleri toplamı, toplanan metrekare miktarına bölünerek birim metrekare başına düşen ortalama piyasa değeri bulunur. Son olarak bu değer, ilgili arsanın metrekare büyüklüğü ile çarpılarak arsanın piyasa değerine ulaşılmış olunur.
Arsanızın Değeri Nasıl ve Ne Zaman Artar?
Arsa değeri belirlendiğinde bazı koşullara göre artabilir. Ulaşıma yakınlık, arsa çevresindeki inşaattaki gelişmeleri önemli detaylar olarak görebilirsiniz. Arsanın kendi fiziksel durumu da arsa değerinde belirleyicidir. Kentleşmeye bağlı göç alan bir yere arsa değeri hesabı yapılacağında değer kriterleri daha da değişecektir. Ülke içi göç arsa değeri açısından oldukça önemli bir kriterdir.
Sıfırdan inşa alanlarına yakın yerde arsa sahibi olursanız alım satım konusunda belirli bir kazanç olasılığını artırırsınız. Gelişmeye odaklı inşaat bölgeleri, insanlar tarafından tercih edildikçe, arsa değeri de otomatik olarak artacaktır. Özetle metre kare rayiç bedel değeri, arz talep dengeleriyle doğrudan alakalıdır.
Arsa Değeri Neye Göre Belirlenir?
Arsa değerini belirleyen kurum, valilik komisyonudur. Rayiç bedeller konusunda mal analizi yapma hakkı, düşük fiyat belirleme vs. konuları valiliğe bağlı komisyonlarla alakalıdır. Minimum taşınmaz fiyatlarının belirlenmesi, satış haksızlıklarını engelleme bakımından önemlidir.
Arsa değerinin belirlenmesinde önemli bir kriter, emsal karşılaştırma tekniğidir. Bina olmayan alanda arsa değeri belirlenecekse, arsaya yapılacak binaya göre rayiç bedel belirlenir. E devlet ve belediyelerin kendi siteleri üzerinden rayiç bedelleri bulabilirsiniz.
Arsa Değeri Nasıl Belirlenir?
Arsaların değerini belirlerken civarda bulunan üç arsaya göre hesaplama yapılmaktadır. Toplam parsel miktarı, kaç arsa işe dahil edildiyse o sayıya bölünür. Ardından değer alanı metre karesi belirlenmiş olur.
Ortalama arsa piyasa değerini hesaplama, arsa metre kare fiyatı ile çarpım şeklinde gerçekleşir. Belirlenen ortalama metre kare değerine göre sizdeki arsanın değeri çarpıldığı anda hedef hesaplama sağlanır.
Arsa Rayiç Bedeli Değişir mi?
Arsa değer hesaplama ardından rayiç bedel değişiklikleri olabilir. Arsa sahibi malı elden çıkaracağı zaman o dönemde geçerli olan değer hesaplamasını dikkate alacaktır. İlk arsa alımındaki rayiç değer ile satış dönemindeki rayiç bedel aynı olmayabilir. Genellikle enflasyonla beraber artan yönlü bir rayiç bedelden bahsedilebilir.
Seneler içerisinde bir arsa ve civardaki yapılar kalabalıklaşma varsa değer artışı yaşar. Ancak çeşitli nedenlerle yıkım varsa bir süre rayiç bedel değişimi olabilir. Deprem felaketi ardından arsa sayısı artmış, boş arazilerde rayiç bedel hesabı farklı şekilde ele alınmıştır.
Maliye Bakanlığı’nın çizdiği kurallar rayiç bedel değişiminde göz ardı edilmemelidir. Araçlar ve konutlar için de Maliye Bakanlığı kuralları önemlidir.
Değer yükseltici rayiç bedel için tapuya ait geçmiş ödemelerin etkisinin ortadan kalkması gerekir. Borcu olmayan arsa metre kare fiyatı daha iyi durumda olacaktır.
Rayiç Bedeli Nedir?
Rayiç bedeli, bir arsanın piyasadaki alım satım değerini ifade etmektedir. Arsanın rayiç bedeli, arsanın özellikleri, bulunduğu konumu, çevresinde bulunan imkanlara göre belirlenebilmektedir. Bu özellikler, arsanın alım satım işlemleri yapılırken arsanın değerini belirleyen unsurlardır.
Rayiç bedeli ayrıca satılacak taşınmazların 08.09.1083 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanununda ve 29.06.2001 ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun hükümlerinde tespit ve takdir edilen belge olarak da adlandırılmaktadır.
Arsa Değerleme Raporu Nasıl Alınır?
Arsa değerleme raporu alırken öncelikle arsanın büyüklüğü, konumu, çevresel faktörleri, piyasa analizleri, parsel ve imar durumu hakkında ilgili belediye ve bakanlıklar tarafından kapsamlı bir sorgulama yapılması gerekmektedir. Bu sayede objektif ve doğru bir şekilde hazırlanan rapor, hem bireysel hem de finansal riskleri minimize etmektedir.
