Oturma hakkı oturmaya elverişli bir binadan ya da onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisine verilir.
Oturma hakkı, başkasına devredilemez ya da mirasçılara geçmez. Sükna hakkı; halk arasında oturma hakkı olarak bilinir. Türk Medeni Kanunu üzerinde açıklanmış bir haktır. Bu hakka sahip kişiler bir evin belirli bir bölümünde veya tamamında ikamet edebilir.
Sükna Hakkı ile Kira Arasındaki Farklar Nelerdir?
Sükna hakkı ile kira, uygulama bakımından içerisinde farklılıklar bulundurur. Oturma hakkı, ayni haklardan bir tanesidir. Tapuda irtifak hakları sütununa tescil edilmektedir. Kira ise şahsi bir hak olarak yer alır. Tapu kütüğü şerhler sütununa eklenmektedir. Sükna hakkı tesisinde tapuda senet gibi şekil şartı aranmaktadır. Kirada ise taraflar arasında düzenlenen yazılı sözleşmeler yeterli olmaktadır.
Oturma Hakkının Tanımı Nedir?
Türk Medeni Kanunu’nda oturma hakkı hak sahibine bir binadan ya da onun belirli bir bölümünden konut olarak yararlanma hakkı vermektedir. Oturma hakkı, devredilemezliği nedeniyle intifa hakkına benzemektedir. İntifa hakkı taşınmazdan tam olarak yararlanabilmeyi sunarken, oturma hakkı yalnız binanın tamamında yetki sunar.
Oturma hakkı kişiye sadece kullanma yetkisi vermektedir. Sınırlı ayni hak olarak bilinir. Oturma hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı bir haktır. Oturmaz lehine irtifak hakkı olarak kurulamamaktadır. Oturma hakkının diğer irtifak haklarından ayıran en önemli özelliklerden bir tanesi ayni hak niteliğinde olmasıdır.
Oturma hakkı hak sahibine sadece ikamet hakkı vermektedir. Hak sahibi yalnızca hak konusu taşınmazı konut olarak kullanılabilir. Yani, konut amacı dışında bir amaç ile kullanım sağlamaz.
Oturma Hakkının Tesis Edilebileceği Taşınmazlar Nelerdir?
Otura hakkı sadece oturma amaçlı kullanılır. Taşınmazın tamamı oturma hakkına konu olabilir. Taşınırlar tapuya tescil edilmediğinden oturma hakkı tesisi mümkün değildir. Oturma hakkı, kanun uyarınca bağımsız ve sürekli niteliktedir. Üst hakkı üzerine tesisi mümkündür. Oturma hakkı bir taşınmaz üzerine kurulmasının aksine, üstü hakkı üzerine tesis edilebilir. Bölünemeyen üst hakkı taşınmazın tamamını ilgilendirmesi nedeniyle tüm maliklerin beraber hareket etmeleri zorunludur.
Oturma Hakkı Türleri Nelerdir?
Oturma hakkı üç türde bulunur. Bu türler şu şekildedir;
Bağımsız Oturma Hakkı
Hak sahibi malikten bağımsız şekilde taşınmazın kullanımını sağlar. Bağımsız oturma hakkı ile malikin kullanım hakkı tamamen ortadan kaldırılır.
Müşterek Oturma Hakkı
Hak sahibi taşınmazı malik veya üçüncü kişiyle kullanılır.
Karışık Oturma Hakkı
Karışık oturma izninde hak sahibi taşınmazın bir kısmında malikten tamamen ayrı bağımsız oturma hakkı sahibi olabiliyor. Diğer bölümlerde ise malikle birlikte kullanım sağlayarak müşterek oturma hakkı elde edebiliyor.
Oturma Hakkının Kira Sözleşmesi Hakkında Farkı Nedir?
Kira sözleşmesiyle oturma hakkı arasında işlevsel yönden benzerlikler yer alır. Kira sözleşmesine ilişkin hükümler kural olarak oturma hakkında uygulanmamaktadır. Kira sözleşmesi belirli ve belirsiz süreli olarak kurulabilir. Oturma hakkı ömür boyu yürürlüktedir. Kiraya veren kanunun kiracıyı koruyan hükümler bulundurur. Oturma hakkı sahibinin tek taraflı sonlandırılamaz.
Kira sözleşmesi oturma hakkıyla kıyaslandığı zaman tam ve sürekli güvenceli bir sözleşme olmadığı görülür. Taşınmazın satılması durumunda kiracının tahliye riski bulunmaktadır. Ancak, oturma hakkında böyle bir durum söz konusu değildir. Kira sözleşmelerinin tapuya şerh edilebilmesi mümkündür. Ancak, kira sözleşmesi şerh edilse bile ayni nitelikte olan oturma hakkının ayrıcalıklarından mahrumdur. Kısmi oturma hakkına sahip olunması halinde ise hak sahibinin kullanamadığı kısım kadar kira hakkına sahip olacaktır.
Otuma Hakkının Kazanılma Yolları Nelerdir?
İvazlı ya da ivazsız oturma hakkı temel olarak sözleşme, mahkeme kararı ve tek taraflı hukuki işlemle kurulmaktadır. Sözleşme yoluyla kurulması en yaygın uygulamalardan bir tanesidir. Tapu memuru tarafından senedin sicile tescil edilmesiyle oluşturulur. Taşınmazlar üzerinde zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak 10 yıl süreyle iyi niyetli olarak sürdürülebilir.
Oturma hakkı gerçek kişiler lehine kurulur. Tüzel kişiler lehine kurulup kurulamayacağı konusu duruma göre belirlenmektedir. Bazı kişiler barınma ihtiyacının yalnızca gerçek kişilere özgü olması nedeniyle tüzel kişilerin oturma hakkı elde edemeyeceği görüşünü savurur. Bazı uzmanlar ise tüzel kişilerin yerleşim yeri elde etme zorunluluğunu açıklar. Tüzel kişilerin barınma ihtiyacı olarak yorumlanır ve oturma hakkı elde edebileceklerini savunur.
Oturma Hakkının Taraflarının Hak ve Yükümlülükleri
Oturma hakkının tarafları yüklü taşınmazın maliki ve oturma hakkı sahibinden bir araya gelir. Oturma hakkı sahibi, kanun gereği bahse konu hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe ev halkıyla oturma hakkına sahiptir. Ev halkına bakıldığı zaman hal ve şartlara göre hak sahibi ile yaşaması mutad sayılan kimseler bu hakka sahip olacaktır.
Türk Medeni Kanunu uyarınca binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kişilerin, ortaklaşa kullanmaya tasarlanmış yerlerden de yararlanması mümkündür. Oturma hakkının kazanılmasıyla beraber hak sahibi taşınmazlar bütünleyici parçalar ve eklentiler üzerinde dolaysız zilyetliği elde edebilir.
Taşınmaz maliki noter tarafından defter tutulmasını isteme hakkını da elinde bulundurur. Bu hak, her iki tarafında hakkı olarak nitelendirilebilir. Defter tutma işleminde muvafakat vermeyen tarafa karşı dava edilebilir. Mahkeme hükmü muvafakat yerine geçmektedir. Malikin bir diğer haklarından bir tanesi de ispat ettiği sürece malın değerinde meydana gelen azalmaların yok olması halinde malikin ortaya çıkan eksikliklerinin tazmininin talep hakkı bulunur.
Oturma Hakkının Sona Ermesi Durumda Ne Olur?
Türk Medeni Kanunu’nda oturma hakkının kazanılması ve kaybedilmesine ilişkin bir düzenleme yer almaz. Bu gibi durumlarda intifa hakları incelenir. Türk Medeni Kanunu hükmü dolayısıyla konusunun tamamen yok olması durumunda malikin terkini isteme yetkisi yer almaktadır. Yok olma konusunda taşınmazın bir kısmının yok olması durumunda söz konusu hak taşınmazın kalan kısmı üzerinden devam etmektedir. Malın tamamen harap olması durumun malı intifa hakkı sahibi olabilir. Malikin kusuru halinde ise intifa hakkı sahibi giderleri malikten isteyebilir.
