Kiracı ve ev sahipleri arasında gerçekleşen ev kiralama prosedürleri yasalar tarafından belirli kurallar çerçevesinde gerçekleştirilmektedir. Ancak bazı durumlarda karışıklıklar olabilmektedir. Kiracıların ev sahipleri o evde kiracı oldukları süreçte değişebilmektedir. Bu noktada “yeni ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi?” sorusu hem kiracı hem de ev sahibi için en çok merak edilen sorulardan biri olmaktadır.
Kiracı ev sahibi değiştiğinde sözleşme gereği yasal yükümlülüklere uyarak evde istediği kadar oturabilir. Fakat yasalar bu sınırsız oturma hakkını bazı durumlarda sınırlamıştır. Bu makalede yeni ev sahiplerinin kiracıyı evden çıkarma olanağının sınırları ve gereklilikleri anlatılmaktadır.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Çıkarması
Yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarma hakkı, Türk borçlar kanunu tarafından düzenlenmektedir. Aynı zamanda hakkın kullanılabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gereklidir. Kiracıyı evden çıkarma hakkı yalnızca ev sahibinin isteği ile olmamaktadır. Belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir.
Öncelikle kiracının oturduğu ev başkasına satılırsa kira sözleşmesi son bulmamaktadır. Mevcut sözleşme hem yeni ev sahibi hem de kiracı içi geçerlidir. Borçlar kanunu yazılı kira sözleşmesini zorunlu tutmadığından dolayı yazılı kira sözleşmesi yok ise sözleşme ispatlandığı taktirde ev sahibi kiracıyı evden çıkaramaz.
Hangi Şartlar Altında Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir?
Ev sahibinin veya eşinin, çocuklarının veya anne babasının konuta ihtiyacı olması halinde 1 ay içerisinde kiracıya bildirmesi gereklidir. Kiracı evden çıkmazsa ev sahibi 6 ay içerisinde kiracıya dava açabilir. Bu şartın gerçekleşmesi için ev sahibinin konut ihtiyacını somut nedenlerle kanıtlamalı ve kiracı ile sözleşmesi tamamlanmış olmalıdır. Ev sahibinin aynı muhitte kalabileceği başka bir yerin olmaması gereklidir.
Kiracı eski ev sahibinden 2 kirayı ödememe sebebiyle ihtar almışsa yeni ev sahibi de kira sözleşmesi bittikten 1 ay içinde kiracıyı evden çıkartabilir ve bunun için dava açabilir.
Yeni Ev Sahibi Kiraya Zam Yapabilir Mi?
Ev sahibi değişse bile yeni ev sahibi mevcut kira sözleşmesine sadık kalmak durumundadır. Yeni ev sahibinin kiraya zam yapması belirli şartlar altında gerçekleştirilmektedir. İki taraf da avukatlar ile iki tarafın da karlı olacağı şekilde bir sözleşmeyi revize edebilirler. Aksi halde gerekli şartların sağlanması durumunda ev sahibi kira uyarlama davası açabilmektedir.
Ev Sahibinin Kiracıyı Evden Çıkarma Süresi Nasıl İşler?
Öncelikle yeni ev sahibinin ve belirli yakının konu ihtiyacının olması ve somut nedenlere dayandırılması halinde ev satın alındıktan 1 ay sonra kiracıya yazılı ihtar çekilmeli. Ev satın alındıktan 6 ay sonra da tahliye davası açılmalıdır. Evden çıkartma şartları sağlanamıyorsa kira sözleşmesinin bitimi beklenmelidir. Eğer kiracı çıkmıyor ise kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten sonra 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.
Sonuç olarak yeni ev sahibinin yazılı ihtarından sonra 6 ay içerisinde kiracının evi boşaltması gerekmektedir. Kiracı evden çıkmadıysa ev sahibi dava açılabilir. Mahkemede ev sahibinin konut ihtiyacı ve sürekliliği ve kira sözleşmesi gibi durumlar incelenip karar verilmektedir.
Yeni Ev Sahibi İmar Nedeniyle Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?
Bazı durumda ev başka birine satıldığında yeni ev sahibi evde bir takım değişikler yapmak isteyebilmektedir. Tadilat, imar ve yeniden inşa gibi durumlarda o sırada evde kiracı var ise bu durumda yapılması gereken belirli hükümler vardır. Eğer tadilat küçük çaplı ise ev sahibi kiracıyı evden çıkaramaz. Kiracıyı evden tadilat sebebi ile tahliye edebilmek için evin kullanılamaz durumda olması gerekmektedir.
Bu aşamada atılacak adımlar kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişmektedir. Kira sözleşmesinin belirli süreli olması durumunda sözleşme sona erdiği andan itibaren tahliye davası açılabilmektedir.
Kira sözleşmesinin belirsiz olduğu durumda ise her 6 ay bir kira dönemi sayılmaktadır. 6 ay bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı ihtarda bulunulmalı ve takibinde belirlenen tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.
Kiracının Kira Sözleşmesi Yoksa Ne Olur?
Türk borçlar kanununa göre, kira sözleşmesi için kiracı ve ev sahibinin irade beyanları yeterlidir. Sözleşmenin geçerli olması için yazılı ya da noter onaylı olması şartı yoktur. Bu da kiracının beyan edilen sözleşme süresi boyunca kanunlardan yararlanabileceği anlamına gelmektedir. Kiracı sözleşmeye uymaması halinde ev sahibini dava edebilir. 2 taraf da sözlü sözleşme kurallarına uygun hareket etmekle yükümlüdür.
Kiracı Hangi Durumunda Ev Sahibine Dava Açabilir?
Ev sahibi konut ihtiyacı halinde belirli şartları karşılaması durumunda kiracıyı evden çıkarabilmektedir. Ancak kiracıyı çıkarttıktan sonra 3 yıl boyunca konutunu başka birine kiralayamaz. Böyle bir durum olduğundan eski kiracı ev sahibine tazminat davası açabilmektedir. Kanunlar gereği tazminat tutarı eski kiracı ile sözleşmenin son yılında ödenen toplam kiradan az olmamalıdır.
Bu 3 yıllık süre içerisinde geçerli bir sebep sunulması halinde bu kural geçerli değildir. Aynı zamanda ev sahibi bu 3 sene içerisinde bu sebeple çıkarttığı eski kiracısı ile yeniden sözleşme yapabilir.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Evden Çıkarma Süreci
Yeni ev sahibinin kiracıyı evden çıkartması için gereken işlemler son derece önemlidir. İyi detaylandırılması, kanıtlanması, yasaya uygun olması ve 2 tarafın da haklarının korunması önemlidir. Kiracı ve ev sahibinin yasaları ve kuralları bilmesi ve buna uygun hareket etmedi gereklidir.
Bu süreçte bilgi eksikliği hataya sebep olurken kişiyi haklıyken haksız durumuna dolayısıyla davacı iken davalı durumuna düşürebilmektedir. Bu sebeple bu alanda uzman bir gayrimenkul avukatına danışılması önerilmektedir. Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye süreci dava masrafları 2023 yılı içinde ortalama 3000 türk lirası civarında değişmektedir.
