Kentsel dönüşüm, ülkemizin gündeminde sıkça yer alan bir konudur. Özellikle son yıllarda yaşanan doğal afetler nedeniyle, kentsel dönüşüm projeleri daha da önem kazanmıştır. Bu kapsamlı projelerin amacı, çeşitli sebeplerle yıkım tehdidi altında olan binaların yenilenerek, sağlıklı ve güvenli konutlara dönüştürülmesidir.
Kentsel Dönüşümün Amacı Nedir?
Kentsel dönüşüm, kentsel alanlarda yaşayan insanların güvenli ve sağlıklı yaşam koşullarını sağlamak, yapıların çevreyle uyumlu hale getirilerek estetik bir görünüm kazandırılması, kentsel alanda yapısal düzenin sağlanması ve afetlere karşı daha dirençli bir çevrenin oluşturulması için yapılan çalışmaların genel adıdır.
Bu süreçte amaçlanan en büyük hedeflerden biri, kentsel alanların iyileştirilmesi ve güçlendirilmesi ile birlikte buralarda yaşayanların hayat kalitesini yükseltmek ve afet riskine karşı daha korunaklı bir çevre oluşturmaktır.
Bu amaçla, özellikle yıkık, tehlikeli veya sağlıksız olabilecek yapıların yenilenmesi, çevreye zararlı faktörlerin bertaraf edilmesi ve yeni yapılacak binaların dayanıklılık ve çevreci niteliklere sahip olması planlanmaktadır.
Kentsel dönüşümün amaçları arasında sadece yapısal iyileştirmeler değil, aynı zamanda sosyo-kültürel ve ekonomik yararlar da vardır. Bu süreçte istihdamın artması, toplumda oluşabilecek sosyal problemlerin azaltılması, çevrenin korunması, insanların günlük yaşamını etkili bir şekilde sürdürebilmesi gibi pek çok fayda sağlanır.
Kentsel Dönüşüme Kimler Başvurabilir?
Kentsel dönüşüme, binası riskli yapı olarak değerlendirilen bireyler veya apartman yönetimleri başvurabilir. Mevcut binasının ekonomik ömrünü tamamlamış olduğunu düşünen mal sahipleri, risk tespiti yaptırarak kentsel dönüşüm başvurusunda bulunabilirler. Başvuruyu bireysel olarak kat malikleri yapabileceği gibi, apartman yönetimleri de toplu şekilde başvurabilir.
Mülk sahipleri, eğer bina depreme dayanıksız ya da hasarlıysa, kentsel dönüşüm için başvuru hakkına sahiptir. Bunun yanı sıra, kat maliklerinin en az üçte ikisinin onayıyla birlikte müteahhitlerle anlaşarak toplu başvuru yapmak da mümkündür. Bireysel olarak başvuranlar, sadece kendi daireleri için değil, binanın tamamı için dönüşüm sürecini başlatabilir.
Ayrıca, hazine arazisi üzerine kurulu yapılar, imar planına aykırı olarak inşa edilmiş binalar ve gecekondu bölgeleri de kentsel dönüşüm sürecinden faydalanabilir. Ancak, başvurunun kabul edilmesi için binanın risk tespit raporunun onaylanması gereklidir.
Kentsel Dönüşüm Başvurusu Nereden Yapılır?
Kentsel dönüşüm başvurusu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurumlara yapılır. İlgili lisanslı mühendislik firmaları, binanın risk durumunu belirleyerek başvuru sürecini başlatır. Risk raporunun olumlu sonuçlanması halinde, başvuru belediye veya bakanlık üzerinden devam eder.
Başvurular, il ve ilçe belediyelerine doğrudan yapılabileceği gibi, Bakanlık tarafından yetkilendirilen tapu müdürlükleri aracılığıyla da gerçekleştirilebilir. Apartman yönetimleri, müteahhitlerle anlaşıp başvuruyu topluca yapabilir ve süreç belediye üzerinden yürütülebilir.
Ayrıca, başvuruların e-Devlet üzerinden yapılmasına da imkan tanınmaktadır. Risk tespit raporu aldıktan sonra, gerekli belgeler belediyeye sunulur ve sürecin resmi olarak başlatılması sağlanır. Başvuru yapmadan önce gerekli evrakların eksiksiz hazırlanması, sürecin hızlanması açısından önemlidir.
Hangi Şartlar Kentsel Dönüşümü Zorunlu Kılar?
Bunun ilk sebebi, şehirleşme oranlarının hızla artmasıdır. Giderek büyüyen şehirler, insan yoğunluğunun artması ile birlikte daha büyük çevresel, sosyal ve ekonomik sorunlar yaratmaktadır. Bu sorunların çözümü için kentsel dönüşüm işlemi önemli bir adımdır.
Şartları belirleyen bir diğer sebep ise yapı stokunun eskimesi ve riskli hale gelmesidir. Özellikle eski binaların yenilenmemesi, yeterli güvenlik önlemlerinin alınmaması durumunda riskli yapılar haline dönüşebilirler. Bu da can ve mal kaybına neden olabilecek bir durumdur.
Kentsel Dönüşümü Zorunlu Kılan Şartlar
- Eski ve riskli yapıların varlığı
- Bulundukları bölgenin plansızlığı veya çarpıklığı
- Bölgedeki yapı stokunun yetersizliği
- Altyapı problemleri
- Çevre sorunları
Bu şartlar doğrultusunda, kentlerdeki yapılar ve altyapılar yenilenerek, yaşam kalitesi artırılabilir. Aynı zamanda, deprem ve diğer doğal afetlere karşı yeterli dayanıklılık sağlanabilmesi için de önemlidir.
Ancak kentsel dönüşüm yapmanın önemli bir maliyeti vardır. Bu maliyeti karşılamak için, devlet ve yerel yönetimler, özel sektör, sivil toplum kuruluşları ve vatandaşlar arasında işbirliği yapılması gerekmektedir.
Kentsel Dönüşüm Başvuru Süreci Nasıl İlerler?
Başvuru süreci dönüşüm sürecinin en önemli aşamalarından biridir. Bu aşama sorunsuz geçmezse dönüşüm süreci tamamlanamaz. Kentsel dönüşüm başvuru işlemleri için gerekli belgeler doğru bir şekilde hazırlanmalıdır. Aksi takdirde başvuru işlemleri yapılamaz ve dönüşüm gerçekleştirilemez.
Başvuru süreci, öncelikle yapılan ihale ile başlar. Bu işlem sonrası ihale kazanan firma, başvuru yapmak için şartname, plan ve projeler hazırlar. Bu hazırlıklar için öncelikle arazi sahibi ile anlaşma yapılmalıdır. Ardından hazırlanan plan ve projeler, belediye tarafından onaylanır.
Gerekli Belgeler Nelerdir, Nasıl Hazırlanır?
Kentsel dönüşüm sürecinde, belirli belgelerin hazırlanması gerekmektedir. Bu belgeler, dönüşüm için gereken onayların alınmasında ve hak sahiplerinin haklarının korunmasında büyük önem taşımaktadır. Bu yazıda, kentsel dönüşüm sürecinde hazırlanması gereken belgeleri açıklayacağız.
Birincil olarak, mülkiyet belgesi gereklidir. Bu belge, bir kişinin mülk sahibi olduğunu ve güvenlik amacıyla alınması gereken bir belgedir. Kentsel dönüşüm sürecinde, mülkiyet belgesi, hak sahibinin mülkiyetinin onaylanması için kullanılır.
İkincil olarak, yapı kullanım izin belgesi gereklidir. Bu belge, yapıların kullanım amacını gösterir. Kentsel dönüşüm sürecinde, eski binaların yıkılması veya yeniden yapılandırılması gerektiğinde, yapı kullanım izin belgesi de güncellenmelidir.
Üçüncül olarak, mimari proje çizimleri için gerekli belgelerdir. Mimari proje, binaların nasıl inşa edileceklerini ve hangi malzemelerin kullanılacağını gösterir. Dönüşüm sürecinde, mimari projeler, yeni yapılacak binaların tasarımına yardımcı olur.
Bunların yanı sıra, yasal prosedürlerde kullanılacak belgeler de hazırlanmalıdır. Bu belgeler arasında resmi kimlik belgesi, imza beyannamesi, uzlaşma protokolü gibi belgeler yer almaktadır. Bu belgeler, mahkeme onayı gibi resmi prosedürler sırasında kullanılarak hak sahibi ve belediyeler arasında bir anlaşma sağlanmasında yardımcı olmaktadır.
kentsel dönüşüm süreci, belirli belgelerin hazırlanmasını gerektirir. Bu belgeler, hak sahiplerinin haklarının korunmasında ve onayların alınmasında büyük önem taşır. Mülkiyet belgesi, yapı kullanım izin belgesi ve mimari proje gibi belgeler, sürecin adımlarını tamamlamak için gereklidir. Ayrıca, yasal prosedürler sırasında kullanılmak üzere resmi belgeler de hazırlanmalıdır.
Kentsel Dönüşüm Hesaplamaları Nasıl Yapılır?
Kentsel dönüşüm hesaplamaları, çeşitli unsurları kapsar. Bunlar arasında, arazi bedeli, yapı maliyetleri, projelerin finansmanı, vergi avantajları ve hak sahiplerinin hakları yer alır. Toplanan verilere göre, bir proje başlatılmadan önce detaylı bir hesaplama yapılması zorunludur. Bu hesaplama, projenin gelecekteki getirisine, maliyetlerine ve yatırım getirilerine ışık tutar.
Kentsel dönüşüm hesaplamalarında finansman maliyetlerinin yanı sıra, inşaat maliyetleri de hesaba katılır. Yıkım maliyetleri, yeni yapıların maliyetleri, projenin tasarımı ve arazi bedelleri gibi faktörler de hesaplamalarda mutlaka dikkate alınır. Buna ek olarak, projelerin finansmanı da hesaplamalara dahil edilir. Örneğin, inşaat maliyetlerinin bir kısmı çeşitli fonlar tarafından karşılanabilir. Bu sebeple, projelerin finansman maliyetleri hesaplama aşamasında dikkate alınmalıdır.
Belediyelerin Kentsel Dönüşümle İlgili Sorumlulukları Nelerdir?
Belediyelerin kentsel dönüşümle ilgili sorumluluklarının neler olduğunu bilmek, bu sürecin tarafları için oldukça önemlidir. Kentsel dönüşüm projeleri sadece bina sahiplerini değil, aynı zamanda kullanıcılarını, çevreyi ve hatta belediyeleri etkiler. Belediyelerin bu süreçteki rolü ve sorumlulukları, kentsel dönüşüm projelerinin başarısı için oldukça büyük bir öneme sahiptir.
Birinci sorumlulukları, kentsel dönüşüm projelerinin planlama aşamasını üstlenmektir. Belediyeler, bölgede yapılacak olan dönüşüm çalışmalarını planlamalı ve bu planların uygulanmasını sağlamalıdırlar. Bu nedenle, belediyelerin işinin en önemli aşaması, binanın kentsel dönüşüme uygun olup olmadığının tespit edilmesidir. Ayrıca, belediyeler binanın yapısının uygunluğu, mühendislik çalışmaları ve yapılandırma planlamalarını yürütmekle görevlidirler.
İkinci sorumlulukları, binaların yıkımı veya mümkün olan en az zararla dönüştürülmesi işlemlerini gerçekleştirmektir. Belediyelerin, yıkım işlemlerinde halkın güvenliğini sağlamak ve zararları asgari düzeye indirmek için belirli standartları yakından takip etmeleri gerekmektedir. Ayrıca, belediyeler dönüştürülen binaların inşaatındaki denetimlerini yapmalı ve dönüştürülen binaların güvenliği konusunda da sorumlu tutulmaktadırlar.
Diğer sorumluluğu, ciddi maddi ve insani kaynaklara ihtiyaç duyan kentsel dönüşüm projelerinin finansmanını sağlamaktadır. Bu nedenle, belediyeler, kentsel dönüşüm projeleri için gerekli kaynakları bütçelerinden sağlamalıdırlar. Belediyeler, projeler için gereken fonun sağlanmasına yardımcı olmak için bankalar, yatırımcılar ve hibe sağlayan kuruluşlarla da işbirliği yapabilirler. Ayrıca, belediyelerin vergi muafiyeti gibi finansman avantajları da bulunmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Sırasında Hak Sahiplerinin Hakları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında yıkılması planlanan bir yapıda oturanların, yeni yapılacak yapıda da aynı konumda yer alması hakkı geliyor. Bu sayede vatandaşlar, taşınma gibi zorlu bir süreçle karşı karşıya kalmadan, evlerinde kalabileceklerdir.
Aynı zamanda hak sahipleri, yıkım sürecinde de çıkan enkaz ve diğer malzemelerden fiyatsız faydalanabilirler. Bu hak, hak sahiplerinin maddi olarak da desteklenmesinde önemli bir rol oynar.
Diğer bir önemli hak da açıkça sözleşmelerle ve maddelerle belirlenen tazminat haklarıdır. Eğer bir bina, kentsel dönüşüm kapsamında yıkılacaksa, hak sahipleri, yapılarının ekonomik değerinin karşılanması için tazminat alabilirler.
Kentsel Dönüşüm Risk Tespiti Nasıl Yapılır?
Risk tespiti, bir binanın depreme karşı dayanıklı olup olmadığını belirlemek için yapılan teknik bir analizdir. Bu işlem için yetkilendirilmiş lisanslı mühendislik firmalarına veya üniversitelerin inşaat mühendisliği bölümlerine başvurulabilir. Mühendisler, binanın yaşını, beton kalitesini ve demir donatı yapısını inceleyerek risk tespit raporu hazırlar.
Risk tespiti sırasında, binanın duvarlarından karot örnekleri alınarak beton kalitesi ölçülür. Ayrıca, röntgen cihazları kullanılarak beton içindeki demirlerin yoğunluğu ve sağlamlığı incelenir. Bu veriler, binanın taşıyıcı sistemlerinin durumunu değerlendirmek için önemlidir. Zemin etüdü çalışmaları ile de binanın temeli ve oturduğu zemin analiz edilir.
Risk tespiti sonucunda, bina riskli olarak rapor edilirse kentsel dönüşüm süreci başlatılabilir. Eğer bina güvenli bulunursa, yeniden yapılandırma talebi kabul edilmez. Risk raporuna itiraz etmek mümkündür; bunun için alternatif bir firmadan ikinci bir değerlendirme talep edilebilir.
Kentsel Dönüşüm Başvurusunda Finansman ve Devlet Destekleri
Kentsel dönüşüm sürecinde, hak sahiplerine devlet tarafından çeşitli finansman ve teşvik destekleri sunulur. Bunların başında kira yardımı gelir. Kentsel dönüşüm sürecinde binanın yıkılması ve yeniden inşası sırasında ev sahipleri için belirli bir süre boyunca kira yardımı yapılır. Kira yardımı, her il için farklı miktarlarda belirlenir.
Ayrıca, hak sahiplerine faiz destekli kredi imkanı da sunulmaktadır. Bu kredi, devlet destekli olarak düşük faiz oranlarıyla verilmekte ve hak sahiplerinin yeniden inşa sürecinde finansal yüklerini hafifletmektedir. Kredi desteği, müteahhitlerle anlaşarak bireysel veya toplu projelerde kullanılabilir.
Bunun yanı sıra, kentsel dönüşümde harç muafiyeti ve KDV indirimi gibi teşvikler de sağlanmaktadır. Tapu harcı ve noter masraflarından muafiyet tanınması, hak sahiplerinin maliyetlerini azaltır. Böylece, süreç daha ekonomik hale gelir ve bina sahipleri maddi yükten kurtulmuş olur.
Kentsel Dönüşüm Başvurusu Red Edilirse Ne Yapılır?
Kentsel dönüşüm başvurusu reddedilirse, hak sahipleri itiraz etme hakkına sahiptir. Reddedilme nedenleri arasında eksik evrak, risk raporunun geçersiz sayılması veya binanın risk taşımadığının belirlenmesi yer alabilir. Raporun reddedilmesi durumunda, yeniden değerlendirme talep edilebilir.
Başvuru sahibi, ikinci bir lisanslı firmadan veya üniversitelerden yeni bir risk tespit raporu alabilir. Yeni raporun da olumsuz sonuçlanması halinde, yasal itiraz yolları açık tutulur. Belediye veya Bakanlık üzerinden tekrar başvuru yapılabilir ve süreç takibe alınır.
Reddedilen başvurularda, binanın mevcut haliyle kullanılması önerilir. Ancak, binanın gerçekten risk taşıdığına inanılıyorsa, kat malikleri bir araya gelerek güçlendirme çalışmaları başlatabilir. Böylece, riskli durum ortadan kaldırılabilir ve bina daha güvenli hale getirilebilir.
Kentsel Dönüşüm Başvuru Süresi Ne Kadar Sürer?
Kentsel dönüşüm başvurusu süreci, birkaç aşamadan oluştuğu için değişiklik gösterebilir. Risk tespit raporunun hazırlanması, başvurunun ilk adımıdır ve bu süreç genellikle 15-30 gün içinde tamamlanır. Binanın riskli ilan edilmesi durumunda, süreç hızlıca ilerleyebilir. Ancak, evrak eksiklikleri veya itirazlar sürecin uzamasına yol açabilir.
Başvurunun belediye veya bakanlık tarafından onaylanması da 30-60 gün sürebilir. Başvuru olumlu sonuçlandığında, bina sahiplerine gerekli bilgilendirmeler yapılır ve kira yardımı gibi destekler devreye alınır. Müteahhitlerle anlaşma sağlandıktan sonra yıkım ve yeniden inşa süreci başlatılır.
Kentsel dönüşüm sürecinin toplam tamamlanma süresi, projenin büyüklüğüne bağlı olarak 6 ay ile 2 yıl arasında değişebilir. Bu süreçte, hak sahiplerinin süreci yakından takip etmeleri ve gerekli belgeleri eksiksiz sunmaları, işlemlerin hızlanmasını sağlar.
