Gayrimenkule yatırım yapmak günümüzde sıklıkla tercih edilen bir yatırım modelidir. Kâr elde etmek yatırım yapmanın temel amacı olduğundan, dikkate alınması gereken birçok kriter vardır. Konum şu anda en önemli kriterlerden biridir. Yatırımın bugünkü değeri ve gelecekte elde edilecek gayrimenkul değeri bir diğer önemli sorudur.
-
Yer
Gayrimenkul yatırımlarının karlılığında lokasyon en önemli faktör olmaya devam ediyor. İmkanlar, yeşil alanlar, doğal manzaralar, konum koşulları, trafik akslarına uzaklık ve diğer seçenekler yatırım amaçlı gayrimenkul alımında belirleyici unsurlardır. Bir mülkün konumunun değerlendirilmesinde kilit nokta, bölgenin orta ila uzun vadede yatırım süresi boyunca nasıl geliştirileceğidir. Örneğin, günümüzde bir konut binasının arkasındaki sessiz açık alan, bir gün gürültülü bir üretim tesisine dönüşebilir ve değerini azaltabilir. Yatırım yapmayı planladığınız mahallenin mülkiyetini ve kullanım amacını etraflıca gözden geçirmeniz önemlidir.
Yatırım amaçlı ev alırken en önemli hususlardan biri de lokasyondur. Özellikle bölgenin gelişmeye açık olması ve ulaşım seçeneklerinin bol olması karlı yatırım için büyük önem taşımaktadır. Ayrıca yatırım amaçlı aldığınız evi hemen kiralamak için okullara, hastanelere, parklara, ulaşım merkezlerine yakın evleri tercih ederek bu süreci hızlandırabilirsiniz.
-
Gayrimenkul Değerlemesi
Gayrimenkul değerlemesi; satın alma sürecinde finansman, fiyatlandırma, yatırım analizi, sigorta ve vergiler için önemlidir. Yaygın olarak kullanılan bir gayrimenkul değerleme yöntemi, yatırım değerini ortaya koymaktadır. Satış karşılaştırma yöntemi, benzer özelliklere sahip son karşılaştırılabilir satışları analiz eder. Diğeri ise maliyet-gelir yöntemidir.
-
Yatırım Amacı ve Yatırım Getirisi
Öncelikle yatırımın amacı belirlenmelidir. Örneğin, kendi içinde yaşamak için mi yoksa kiralamak için mi satın alındın? Buna karar vererek, güçlü ve zayıf yönlerinizi belirleyebilirsiniz. Kiracıları kira açısından yönetmek, kiracı ve ev sahiplerinin hakları konusunda çok şey bilmek gerekir.
Ayrıca (kısa vadeli) yatırımlar alıp satmayı da planlayabilirsiniz. Bu genellikle hızlı, küçük veya orta ölçekli karlar içindir. Örneğin, inşaatı devam eden bir mülkü satın alabilir ve tamamlandığında kar elde etmek için satabilirsiniz. Alım satım uzun vadeli olarak da yapılabilir. Bu genellikle uzun vadede değer kazanmaya odaklanan bir yatırım hedefidir.
-
Nakit Akışı ve Kar Fırsatları
Nakit akışı, harcamadan sonra kalan para miktarıdır. Pozitif nakit akışı, yatırım amaçlı gayrimenkullerde iyi bir getiri oranının anahtarıdır.
-
Kredi kullan ve Şansını Dene
Yatırım için ev alırken kredi çekebilirsiniz. Ancak, büyük bir maliyetle gelebilir. Gelecekteki gelirinizi taahhüt etmek önemlidir. Mevcut ve gelecekteki gelirinize bağlı olarak, durumunuza en uygun kredi türünün hangisi olduğuna karar verin. Düşük faizli kredi almak için ödeme seçeneklerinin yatırımınızı gölgelemesine izin vermemek de önemlidir. Örneğin yatırım amaçlı alacağınız evi kiraya verebilirsiniz.
Buradaki kirayı kredinizi ödemek için kullanabilirsiniz. Böylece uzun vadede değeri artan yatırım borcunuzu kar ederek kapatabilirsiniz. Bunun için yatırım amaçlı gayrimenkulün kira getirisini iyi analiz etmek ve kira garantisi almak oldukça önemli olacaktır. Önemli olan evin tapu belgesine bakmak, arsanın durumuna dikkat etmek, evin metrekaresini doğru anlamak, üyelik ücretini bilmek, kira çarpanını dikkate almak, evin konumuna dikkat etmek ve trafik olasılığını ve bütçenizi doğru bir şekilde yönetmektir. Paranızı doğru değerlendirmek ve gelecekte pişmanlık duymamak için yatırım için ev alırken dikkat edilmesi gereken noktaları ayrıntılı olarak bilmeniz gerekmektedir.
Satın alırken temel olarak birkaç noktaya odaklanın. Ancak bunların yanı sıra bazı küçük, akıl almaz detaylar da son derece önemlidir.
-
Evin Tapusunu Detaylı Bir Şekilde Kontrol Edin
Sadece bir yatırım değil, ev alma amacınız ne olursa olsun, yapmanız gereken ilk şey evin tapusunu detaylı bir şekilde kontrol etmektir. Evin yasal durumunu kontrol edin ve tapunun kat mülkiyeti mi yoksa kat mülkiyeti mi olduğunu belirleyin.
-
Konut Projelerine ve Diğer Büyük Projelere Odaklanın
Gayrimenkule yatırım yapmak istiyorsanız konut projelerini ve diğer büyük projeleri anlamak son derece önemlidir. Özellikle havaalanları, köprüler gibi büyük projelerin yapıldığı alanlar zamanla değer kazanacak ve bu nedenle büyük kazanç sağlayan yatırımlar olarak öne çıkacaktır. Değer katan gayrimenkul arıyorsanız büyük projeleri ve yeni konut projelerini takip edin.
-
Almak İstediğiniz Evin Arsa Durumunu Araştırın
Satın almayı düşündüğünüz bir eviniz varsa, site koşullarını araştırmanızda fayda var. Konut arazisi bir havzada veya deprem bölgesinde bulunuyorsa ileride satılması zorlaşabilir ve evin değeri düşebilir.
-
Kira Çarpanını Dikkate Almayı Unutmayın
Yatırım amaçlı ev satın alan pek çok kişi, yeterli kira geliri elde etmek istiyor. Kira çarpanını da göz önünde bulundurarak doğru yatırımı yapmak çok önemlidir. Ne yazık ki, evinizi 20 yılda geri ödeyebilecek olsanız bile, bu karlı bir yatırım değildir. Bu nedenle geri ödeme süresini hesaplamak ve kira getirisi yüksek konuta odaklanmak gerekiyor.
-
Mevcut Ödeme Seçeneklerini Değerlendirin
Gayrimenkul yatırımı yaparken en önemli ipuçlarından biri de ödeme seçeneklerinizi doğru değerlendirmektir. Borçlanarak yatırım yapmak sizi kısa vadede karlı yapmaz. Bu nedenle, mevcut ödeme seçeneklerini değerlendirmeye çalışın. Faiz ve ertelenmiş ödemeler gibi bankanızın sunduğu ipotek seçeneklerini değerlendirin. Ayrıca bu süreçte bütçeyi doğru yönetmek çok önemlidir. Bu süre zarfında karşılaşacağınız çeşitli kampanyaları ve ödeme seçeneklerini değerlendirirken bütçenize ve kira gelirinize göre çalışın.
-
Araştırma Yapmaktan Asla Bıkmayın
İyi gayrimenkul yatırımcıları aynı zamanda iyi araştırmacılardır. Parlayan alanlara odaklanın, doğru bütçeyi hesaplayın ve evinizin ve arazinizin özelliklerini detaylandırmak için araştırma yönünüzü asla kaybetmeyin. Kredi puanınızı biliyor musunuz? Düşükse, ipotek başvurusunda bulunmadan önce kredi puanınızı yükseltin. Düzenli ödemeler yapın ve banka danışmanınızla görüşün.
-
Bütçeyi Aşma
Aldığınız evin borçlanma bütçenizi zorlamasına izin vermeyin. Bir arkadaşınızdan, aile üyenizden veya bankadan kredi olarak depozito kabul etmeyin. Hem ipoteğinizi hem de peşinatınızı ödemek finansal güvenliğinizi tehlikeye atar. Konut krediniz dahil aylık toplam borç ödemeleriniz gelirinizin %40’ını geçmemelidir. Örneğin ailenizin aylık geliri 10.000 TL ise aylık borç ödemeleriniz 4.000 TL’yi geçmemelidir.
-
Gerçekçi Ol
Almak istediğiniz evi elbette beğenirsiniz ama âşık olup objektifliğinizi kaybetmeyin. Hayatınızdaki en önemli yatırımlardan birini yaptığınızı unutmayın. Bölgeyi iyice araştırın. İşe gidip gelme süresini ölçün ve toplu taşımaya yakınlık gibi faktörleri göz önünde bulundurun. Size hitap eden bir alan olup olmadığını görmek için trafik koşullarını, komşuları vb. Çevrenizde olup bitenler hakkında bir fikir edinmek için mahallenizi farklı zamanlarda ziyaret edin. Ziyaret edilen evleri benzer evlerle karşılaştırın.
Mükemmel olanı bulmak, ev bulma yeteneğinizi sınırlayabilir, zaman ekleyebilir veya sizi daha fazla ödemeye zorlayabilir.
-
Bilirkişi Raporu İsteyin
Evin bir topluluk projesi için uygun olup olmadığını, tapu detaylarını, evin ipotek veya haciz olup olmadığını öğrenin. Lütfen bir değerlendirme aldığınızdan emin olun. Kredi çekmeden de ekspertiz şirketinden ekspertiz yaptırabilirsiniz. Ekspertiz fiyatı evin büyüklüğü gibi pek çok kritere göre belirlenir.
-
Maliyetleri Belirleme
Satın aldığınız evi yenilemek isteyebilirsiniz. Ayrıca tapu, harç, yıllık deprem sigortası, vergiler gibi standart maliyetler de var ve dönem boyunca düzenli giderleri ve beklenmeyen giderleri göz önünde bulundurun.
