Bir binanın üzerine izinsiz bir şekilde kat yapılmasına kat irtifakı denilir. Genel anlamda sonradan eklenmiş olan evlerin maliyeti çok daha uygun olduğu için pek çok kişi kat irtifakından ev satın almak isteyebilir. Yapılan arsa üzerine ya da inşaat üzerine alınmak istenen bağımsız bölümü arsa tapusunun kat irtifakı tapusu olarak geçer. Kat irtifakından ev satın almak pek çok kişinin merak ettiği konular arasında yer alır.
Kat İrtifakı Nedir?
İnşaatı henüz başlamamış olan bir yapının planlanmış yapının üzerinde paydaşlara dağıtılacak kısımlarını tamamlayan belgeye kat irtifakı tapusu denir. Kat irtifakı nedir sorusunu merak eden kişilere basit bir şekilde tanım yapılacak olursa eğer kişiye ait olan bölümlerde kat yapma izninin olmasına denilmektedir. Kat mülkiyeti kanunları bu anlamda yürürlüktedir. Bu kanun kapsamında değerlendirilmiş olan kat irtifakı tapusu kişiye ait olan bölümlerinin tamamına yer verir.
Depo, mağaza, iş yeri, daire ve kat gibi bölümlerin metre karesi, teknik özellikleri, adresi ve katsayısı gibi tüm özellikler kat irtifakı tapusunda yer alır. Bu anlamda tapu sahipleri inşaat bittiği zaman beraber hangi alanlara ya da kaç metrelik bir bölüme sahip olacağını daha önceden kararlaştırmış olur. Yapının tamamlanmasıyla beraber verilecek olan haklar için bir ön sözleşme olarak tanımlanmış olan kat irtifakı tapusu oturma iznine karşılık gelmez ya da herhangi bir şekilde yasal bir değer taşımaz. Bu sebeple kat irtifaklı olan bir tapuyu almak yatırım açısından bazı tereddütleri beraberinde getirebilmektedir. Bu da insanların kat irtifaklı evin alınıp alınmayacağını konusunda şüpheye düşürür.
Kat İrtifaklı Bir Dair Alınır Mı?
Kişiler kat irtifaklı olan bir daireyi satın alabilirler. Ancak bu aşamada dikkat edilmesi gereken belirli noktalar bulunmaktadır. Çünkü inşaat tamamlansa bile iskan yani oturma izni alınmadığı durumlarda yatırımcılar çok daha ciddi zararları uğrayabilirim. Aslında iskan belgesi bulunmayan yapılar tespit edildiği zaman bu yapılar hakkında belediye tarafından yıkım kararı alınabilmektedir. Bu da yatırımcıya büyük bir anlamda zarar vermektedir. Bu sebeple kişiler kat irtifaklı bir daireyi satın almadan önce mutlaka kapsamlı bir şekilde risk analizini yapması gerekir. Buna yönelik olarak vereceği kararlar çok daha kolay bir şekilde verilebilir.
Kat irtifaklı olan bir inşaat tamamlandıktan sonra gerekli olan tüm kontrollerin yapılabilmesi adına iskan başvurusunun tamamlanmış olması gerekmektedir. Bu aşamada inşaat firması ve müteahhit sorumlu tutulmaktadır. İlgili olan tapunun kat mülkiyetine çevrilmesi için mevcut alan tamamen inşaat sahası olarak görülür. Bu da yapı inşaatı tamamlanmış ve satışının gerçekleşmiş olduğu dairelerde bile su ya da elektrik gibi hizmetleri gerektiği gibi alınmasının önüne geçebilir. Çünkü koşullar doğrultusunda bakıldığında kat irtifaklı olan bir daireyi satın almak aslında oldukça risk taşımaktadır. Bu tür yatırımlar için karar alınırken mutlaka uzman bir ev emlak danışmanından bilgi almak gerekir
Kat İrtifakı Nasıl Kurulmaktadır?
Kişiler kat irtifakı almak istiyorsa bunun için bazı şartları yerine getirmeli ve gerekli olan evrakları düzenlemesi gerekiyor. Kat irtifak hakkının kurulabilmesi için ilk olarak tapu müdürlüğüne başvurunun yapılması gerekmektedir. Tapu Müdürlüğünce arsa paydaşları ve sahipleri arasında resmi bir senet düzenlenir. Eğer kat irtifakı tek bir kişiye ait olacaksa eğer bu durumda istem belgesi de düzenlenmektedir. Kat irtifakının sorunsuz bir şekilde yapılabilmesi için dikkat edilmesi gereken bazı noktalar vardır. Bu kat irtifakı için gerekli olan hususlar şartlar şu şekilde sıralanmaktadır;
- Kat irtifak hakkı alınabilmesi için inşaatın daha tamamlanmamış olması gerekmektedir.
- İnşa edilecek olan taşınmazın bölümleri bağımsız bir şekilde tasarlanmalıdır.
- Yapının tamamında kat irtifakı kurulması oldukça önemlidir.
- Kat irtifakı için maliklerin istemlerinin de olması gerekmektedir.
- Maliklerin tamamı istemde bulunduğu zaman iskan belgesi ya da senet düzenlenir ve buna yönelik olarak kat irtifakı kurulabilir.
Kat Mülkiyeti Nedir?
İnşaatı tamamlanmış olan bina bölümlerinin ne tür amaçlarla kullanılacağına dair her türlü bağımsız mülkiyet ve kullanım hakkını veren belgeye kat mülkiyeti denilmektedir. Buna yönelik olarak binanın bağımsız olan bölümleri mağaza, depo, iş yeri, ofis ya da konut gibi amaçlar ile kullanılabilmektedir. Genel anlamda binaların altında yer alan iş yerleri bu belgeyi alır.
Kat Mülkiyeti Alma Şartları Nelerdir?
Kat mülkiyeti almak için de belirli koşulları yerine getirmek gerekir. Aynı zamanda istenen evraklar da tamamlanmış olmalıdır. Kat mülkiyeti alma koşulları şu şekilde sıralanmaktadır;
- Kat mülkiyeti alabilmek için ilk olarak mutlaka iskan belgesinin alınmış olması gerekir.
- İskan belgesi yapıların inşaatı bittiği zaman ve yapı kullanılabilir hale geldiği zaman verilen bir bölgedir. Yani binanın kullanılabilirliğini gösteren belge anlamına da gelmektedir.
- İnşaatı tamamlanmış olan ve iskanı alınmış olan bir binadan konut satın alınacaksa eğer mutlaka kat mülkiyeti tapusu alınmalıdır. Bu tapu aslında kişinin evi tam olarak sahibi olduğunu gösteren bir belgedir. Bununla beraber evin daire numarası da net bir şekilde belli olmaktadır.
- Kat mülkiyeti alacak olan kişiler yapının bağımsız bir yapı olması gerektiğine dikkat etmelidir.
- Kat mülkiyeti alabilmek için önemli olan bir diğer koşul da yapı inşaatını tamamen tamamlanmış olması ve iskan belgesini alınmış olması gerekir.
Kat İrtifakı İle Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?
Bu iki terim birbirinden farklı olduğu için kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar oldukça fazladır. Tüm farklar şu şekilde sıralanmaktadır;
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasında bulunan en temel fark iskandır. İnşaatın başlandığı dönemden itibaren iskanın alındığı döneme kadar kullanılan tapuya kat irtifakı denirken iskan alındıktan sonra yapı kat mülkiyeti tapusuna geçiş yapar. Genel anlamda kat irtifakı yapının inşaat aşamasındaki döneminde alınmış olan geçici bir belgedir.
- Kat irtifakı ile arsa ya da arazi üzerinde belirli bir yere sahip olmaktadır. Kat mülkiyeti ile arsa ya da arazi üzerindeki depo, ofis, daire, kat gibi bağımsız olan bölümlere sahip olunur.
- Konut kredisi çekebilmek için ya da satılık ilanı koyabilmek adına kat mülkiyeti alınmalıdır. İlan çıkmak ya da konut kredisi için kat irtifakı yeterli olmayacaktır.
- Kat irtifakının olduğu yapıların yıkılması durumunda hissedarlar tapudan belirli bir arsa payı üzerinden hak alabilmektedir. Ancak kat mülkiyetli olan tapu sahipleri yeniden inşa yapıldığı durumda kendilerine ait bağımsız olan bölümlere kadar hak sahibi olmaktadır.
Kat İrtifakının Sona Ermesi
Kat irtifakı bakıldığı zaman inşaatın başlamasıyla alınmaktadır. İskan alanına kadar geçerliliği sürdürür. Yapının kullanım izni alındığı zaman kat mülkiyetine geçilmesi gerekmektedir. Kat mülkiyeti şahısların sahip olduğu bölümlerinin resmi bir şekilde belgelemesi anlamına gelir. Kat irtifakı tapusu alındığı halde henüz inşaat durumunda olan yapıda sahip olunduğu bölüm resmi bir şekilde kayıtlara geçer. Fakat yapının tamamlanması ve iskanın alınması halinde tapu irtifakı yasal olarak sona ermektedir. Bu sebeple kat mülkiyetine geçilmesi gerekir. Kat mülkiyetine geçilmesi gereken tamamen inşaat firmasıdır. Kat irtifakı kat mülkiyeti ile tamamen sona erer.
