Gayrimenkul sektöründe birçok kavram mevcuttur. Bu kavramlardan biri de irtifak hakkı kavramıdır. Ayni haklar arasında yer alan irtifak hakkı, Medeni Kanun’la belirlenen sınırlar içinde bir taşınmaz maldan özel bir nedenle kullanma hakkı tanınmasını ifade eder. İrtifak hakkı, hak sahibine çeşitli haklar sağlar. Peki irtifak hakkı nedir? Şimdi irtifak hakkı ile ilgili detaylara değinelim…
Diğer adı kullanım hakkı olarak da belirtilen irtifak hakkı, taşınmaz sahibinin taşınmazını bir başka kişinin yararlanması ya da kullanması için izin verdiği ayni bir haktır. Bu hakka göre taşınmazın sahibinin taşınmaz üzerindeki faydaları ve hakları kısıtlanırken, hakkı kullanan kişiye de taşınmaz üzerinde çeşitli haklar tanınır. Bu kanuna göre taşınmaz sahibinin mülkiyet hakkı sınırlanır ve taşınmaz üzerinde bulunan bazı hakları kullanmasının önüne geçilir.
İrtifak Hakkı Nasıl Yapılır?
Bir irtifa hakkının sağlanabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekir. Bunun için taşınmazlar üzerindeki irtifak hakları için resmi bir sözleşme şartı aranır. İrtifak haklarının elde edilmesinde ve bunların tescili aşamasında, mülkiyet haklarına dair bazı hükümlerin uygulanması zorunluluğu mevcuttur. İrtifak hakkının oluşması için yapılacak olan sözleşmelerde şekil şartının geçerli olması için bu hakkın resmi senet olarak düzenlenmesi gerekmektedir. Yapılan sözleşmede yer alan bilgiler taşınmazla ilgili bilgiler, taşınmazı kullanmak için konulan tüm şartlar, irtifak hakkının başlama ve bitiş süreleri olarak sıralanır ve bunlar detaylı bir şekilde belirtilir. Peki irtifak hakkı türleri nelerdir?
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir? yazımızı okumak ister misiniz?
İrtifak Hakkı Türleri Nelerdir?
İrtifa hakkı taşınabilir ve taşınmaz irtifa hakkı olmak üzere ikiye ayrılır. İrtifa hakkı bunun yanında intifa hakkı, üst hakkı, oturma hakkı, geçit ve kaynak hakkı taşınmazlar üzerinde bulunan şahsi irtifak hakları arasında bulunur. Bir irtifak hakkı taşınmaz mallar üzerinde kurulduğunda bir taşınmaz lehine başka bir taşınmaza sorumluluk verilir. Bu durumda yüklenici durumunda bulunan malik, mülkiyet haklarından bir bölümünü kullanamayacağı gibi diğer malikin müdahalelerine itiraz edemez.
Taşınmazların intikali ve devri, irtifak hakkının devam etmesine engel teşkil etmez. İrtifak hakları olumlu olabileceği gibi olumsuz da olabilir. Olumsuz durumlara örnek vermek gerekirse, hak sahibinin mülkiyet haklarında bir sınırlama engeli ortaya çıkabilir. İrtifak, taşınmazın sahibinin sahip olduğu hakları sınırlayarak bir başkasına gayrimenkulden ihtiyacı dahilinde faydalanma hakkı tanır. Önceden belirlenmiş kurallar ve belirlenen süre içerisinde başka birine kullanma hakkı veren irtifa hakkının türleri şöyle sıralanır:
- Oturma hakkı
- İntifa hakkı
- Üst hakkı
- Geçit irtifak hakkı
- Kaynak hakkı
İrtifak Hakkı Süresi Ne Kadardır?
İrtifa hakkı ile ilgile en çok merak edilen konulardan biri de irtifa hakkının süresidir. İrtifak hakkının kullanılabilmesi için yapılan sözleşmenin şekil şartını yerine getiriyor olması gerekir. Bununla birlikte bu sözleşmenin resmi senet şeklinde düzenlenmesi gerekir. İmzalanan sözleşmede söz konusu taşınmazın bilgileri ile irtifak hakkının başlama ve bitiş süreleri detaylı olarak bulunur. Yapılan sözleşme ile karşı tarafın maldan ne kadar süre boyunca faydalanabileceği de net bir şekilde yer alır. Bu sürenin sonunda eğer sözleşme yenilenmezse irtifa hakkı da sonlanmış olur.
İrtifak Hakkı Tesisi İçin Gereken Belgeler Nelerdir?
İrtifak hakkının elde edilmesi aşamasında bazı işlemler yapılmaktadır. Bu durumda irtifak hakkı tesisi için gereken belgeler nelerdir? İlk olarak taşınmazların güncel olan tapu senedi ya da tapu kayıt örneği gerekmektedir. Maliklerin kimliği ve kimlik fotokopisi de gerekmektedir. Vekilse vekaletname örneği ve kimlik fotokopisi de gerekir. T.C kimlik numarası da bulundurulmalıdır. Talep sahibi eğer vakıf, dernek, şirket ya da kooperatif temsilcisiyse yetki belgesi ve yetkilinin kimliği gerekir.
Taşınmazın sahibi ölmüş ise talepte bulunanlar mirasçılarla ilgili olarak tapu sicil müdürlüğünden kendi adlarına intikal işlemini yaptırmış olmalıdırlar. İrtifak hakkı geçiş güzergahı ilgililerince zeminde işaretlenmiş olması gerekir. Ya da proje üzerinde belirtilmiş olması da gerekir. Tüm bunlar neticesinde kişi işlemlerini yaptırabilmek adına irtifak hakkında başvuruda bulunur.
İrtifak Hakkı Devredilebilir Mi?
İrtifak hakkı devredilebilir mi? konusunda kanun gereğince irtifak hakkı hakkında da çeşitli düzenlemeler yer alır. Eşya hukuku kapsamında düzenleme altına alınmakta olan irtifak hakkı genel bir düzenleme ile devrinin yasaklanması kararı alınmıştır. Ancak bu durumda bazı istisnalar vardır. Yani gerekli durumların gerekçeleri oldukça mantıklı şekilde kanuna aykırı değilse devrinin mümkün olması sağlanır. Yani malik taşınmaz üzerinde bir kişi ya da topluluk lehine eğitim ve spor alanı gibi durumlarda irtifak hakkı olur.
Belirli şekilde yararlanmaya hizmet etmek kapsamında başka irtifak hakları kurulabilmektedir. Bu haklar da aksi kararlaştırılmış olmadığı sürece başkasına devredilmesi gerekmemektedir. Buna ek olarak uygun ortam ya da gerekçe olmadıkça da mirasçılara irtifak hakkı verilmemektedir. Yararlı şekilde hizmet etmek üzere kullanılmayacaksa eğer irtifak hakkının devredilmesi beklenemez. İrtifak hakkı devredilebilir mi? konusunda bazı koşulların sağlanmış olması gereklidir. Aksi halde kararlaştırma olmadıkça irtifak hakkı devredilemez bir durumdur.
İntifa Hakkı Nedir?
İntifa hakkı da tıpkı irtifa hakkı gibi gayrimenkul sektöründe merak edilen kavramlar arasındadır. İntifa hakkı, genellikle gayrimenkuller üzerinde uygulanır ve bu hak ile taşınmazdan tam yararlanma hakkı elde eden kişi, ömür boyu bu taşınmazdan faydalanır. İntifa hakkı ile taşınmazdan yararlanma hakkına sahip olan kişi söz konusu taşınmazı isterse kendisi kullanabilir ya da başkasının kullanmasına izin verebilir.
İntifa Hakkı İle İrtifa Hakkı Farkları?
Bir gayrimenkulün kullanımı ve yararlanılmasına dair iki hak olan intifa hakkı ile irtifa hakkı farkları? Konusunda kişilerin bilmesi gereken durumlar vardır. İrtifak hakkı gayrimenkulün sahibinin faydasına olacak şekilde başka bir mal üzerinde hak elde etmesini sağlamaktadır. İntifa hakkı da başka birine ait olan malın sahibi olmayan başka biri tarafından kullanılmasına imkan verilmesidir. İrtifak hakkı gayrimenkulü özel bir sebebe bağlı olarak yararlanma fırsatı sunmaktadır.
Haktan yararlanılması için taşınmaz malın sahibi olan kişi ile sözleşme yapılması ve dava açılması gerekmektedir. Mal sahibinin bir başkasına taşınmaz mal üzerinde irtifak hakkını vermesi için tapuda bu hakkın tescil edilmesi gerekmektedir. İrtifak ihtiyaca bağlı olarak yararlanma imkanı sunarken intifa hem kullanma hem de yararlanma zorunluluğu getirmektedir. Tüzel kişilere ortak kullanım için intifa ömür boyu tahsis edilir. İntifa hakkında taşınmaz mal kullanıma açık olsa da irtifak hakkında mal sahibinindir ve diğer kullanımlar için sınırlıdır.
